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Publié le 20 Mar 2022

Responsabilité du Bailleur et état de livraison des locaux

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur engage sa responsabilité envers le locataire pour manquement à son obligation de délivrance dès lors qu’il livre les locaux dans un état sanitaire incompatible avec l’exploitation d’une activité de restauration et que le preneur ne s’est pas engagé à réaliser les travaux à ses frais.

Pour mémoire, il résulte de l’article 1720 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Les locaux sont à usage de café, brasserie et restaurant.

L’état des lieux d’entrée décrit un état sanitaire incompatible avec l’exploitation d’une activité de restauration.

L’ensemble des équipements est décrit comme sale, les toilettes ne sont pas fonctionnelles et l’installation électrique est à refaire.

Le bailleur doit au preneur une obligation de délivrance, nonobstant la clause du bail commercial prévoyant que le preneur prend les lieux en l’état.

Le bail précise que les locaux sont ‘en parfait état d’exploitation’ ce que le constat d’entrée dans les lieux contredit.

Le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un accord du preneur de prendre en charge les travaux de rénovation et de réfection comme il le soutient.

Dès lors, le preneur qui justifie avoir réalisé les travaux de nettoyage, de peinture et de reprise de l’installation électrique, est bien fondé en sa demande de remboursement à hauteur de 24 431 euros.

Il est également bien fondé en sa demande de remboursement des deux premiers mois de loyer, dès lors qu’il n’a pu exploiter le commerce dès son entrée en jouissance.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 10 Mars 2022 n°20/03516

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