Professionnel des transactions immobilières, l’agent immobilier est redevable envers ses clients d’un devoir d’information et de conseil en matière de plus-values immobilières dont il ne peut s’acquitter par une mention figurant sur le mandat, rédigée en termes généraux et renvoyant à un simple rappel des règles générales en matière de plus-values immobilières, dès lors qu’il aurait dû les informer spécifiquement, par une mention expresse sur le mandat de gestion locative conclu postérieurement au mandat de vente, de la perte de l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières après la signature d’un contrat de location avec les futurs acquéreurs.
A cet égard, l’agent immobilier ne peut à la fois invoquer le fait pour les vendeurs de ne pas avoir précisé que le bien en cause constituait leur résidence principale et la mention du mandat attestant de la délivrance d’une information sur les plus values, cette mention supposant nécessairement que la question de la résidence principale a été abordée.
Il ne peut davantage arguer d’une faute du notaire qui est intervenu postérieurement à la date à laquelle le mandat locatif a été donné et le contrat de location signé.
Sa faute a ainsi fait perdre aux vendeurs une chance de renoncer à la vente et de conclure avec un autre acquéreur sans condition de location alors qu’ils pouvaient effectivement prétendre au bénéfice de l’exonération de la plus-value sur la vente de leur bien.
La cour évalue cette perte de chance à la somme de 15000 euros qu’elle inscrit au passif de la liquidation judiciaire de l’agent immobilier.
Faute pour les vendeurs de justifier d’un préjudice moral, leur demande à ce titre est en revanche rejetée.
Le contrat d’assurance de la responsabilité civile de l’agent immobilier laissant à sa charge une franchise de 10%, l’assureur doit sa garantie à hauteur de 13500 euros.
Enfin, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la saisie conservatoire entre les mains du notaire d’une somme de 9800 euros au titre de la commission de l’agent immobilier.
Les vendeurs possèdent désormais un titre exécutoire leur permettant de faire délivrer un procès-verbal de conversion en saisie attribution.
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1 B, 5 Février 2015 n° 2015/48; Numéro de rôle : 14/01256