En matière de baux commerciaux situés en copropriété, le bailleur n’engage pas sa responsabilité au titre du trouble de jouissance lorsque celui-ci trouve son origine dans un désordre affectant les parties communes, imputable au syndicat des copropriétaires, tiers au contrat de bail.
1. Textes applicables : obligations du bailleur, troubles de jouissance et dépôt de garantie
a) L’obligation de délivrance et d’entretien du bailleur
L’article 1720 du Code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée en bon état de réparations et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
Toutefois, cette obligation s’apprécie dans le périmètre des biens dont le bailleur a la garde et la maîtrise.
b) Le trouble de fait causé par un tiers
L’article 1725 du Code civil prévoit expressément que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles de fait causés par des tiers, sans prétention sur la chose louée.
Dans ce cas, le preneur conserve une action directe contre l’auteur du trouble.
c) La copropriété et les parties communes
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de la conservation, de l’entretien et de l’administration des parties communes.
Le copropriétaire bailleur n’est tenu que de l’entretien de ses parties privatives.
d) La nature juridique du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie constitue une sûreté réelle, destinée à garantir l’exécution par le preneur de ses obligations locatives.
Toute clause qui en supprime le principe de restitution détourne cette sûreté de sa fonction.
2. Analyse de l’arrêt
Par acte du 19 mars 2019, la SCI Epcjd a donné à bail à la Sarl La Cafetière deux locaux à usage commercial situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété.
Se plaignant de ce que son bailleur refuserait d’exécuter des travaux visant à mettre un terme à des infiltrations d’eau dans les locaux loués, pourtant mis en évidence par un rapport d’expertise, par acte du 8 novembre 2020, la société La Cafetière l’a assignée devant le tribunal judiciaire du Val-de-Briey en vue d’obtenir sa condamnation à lui payer le coût des travaux de réfection et des dommages et intérêts en réparation des différents chefs de préjudice qu’il prétendait avoir subi.
a) Absence de responsabilité du bailleur pour les infiltrations
La cour relève que les infiltrations d’eau provenaient :
- de l’encombrement d’un chéneau,
- de la dégradation des enduits en tête de solin,
- le tout affectant des parties communes de l’immeuble.
Ces désordres relevaient exclusivement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, lequel n’avait pas fait exécuter les travaux nécessaires.
Le bailleur, simple copropriétaire, n’était tenu ni d’intervenir sur les parties communes ni de garantir le preneur contre cette voie de fait d’un tiers.
La demande indemnitaire du preneur au titre du trouble de jouissance est donc rejetée.
b) Rejet du remboursement des travaux réalisés par le preneur
La cour rappelle l’efficacité de la clause contractuelle prévoyant que les travaux d’embellissement et d’amélioration réalisés par le preneur demeurent acquis au bailleur sans indemnité.
En l’absence de manquement du bailleur, le remboursement des travaux est logiquement refusé.
c) Sanction de la clause de non-restitution du dépôt de garantie
La cour d’appel considère donc que :
- le bailleur n’est pas responsable des désordres provenant des parties communes d’un immeuble en copropriété lorsqu’il n’a ni la maîtrise ni l’obligation d’entretien de celles-ci,
- le trouble de jouissance imputable à un tiers relève du régime de l’article 1725 du Code civil et ouvre une action directe du preneur contre l’auteur du trouble,
Cour d’appel de Nancy, 5e chambre, 7 janvier 2026, n° 24/00599
4. FAQ – Ce qu’il faut retenir en pratique
Le bailleur est-il toujours responsable des infiltrations ?
Non. Lorsqu’elles proviennent des parties communes d’un immeuble en copropriété, la responsabilité incombe au syndicat des copropriétaires.
Le preneur peut-il cesser de payer son loyer en cas de désordres ?
Non, sauf impossibilité totale d’utiliser les locaux, ce qui doit être strictement démontré.
Une clause interdisant la restitution du dépôt de garantie est-elle valable ?
Non. Une telle clause est illicite car elle détourne le dépôt de garantie de sa nature juridique.
Contre qui le preneur doit-il agir en cas de trouble causé par la copropriété ?
Directement contre le syndicat des copropriétaires, auteur du trouble de fait.