Certains baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 prévoient qu’en cas d’impayés de loyer, le dépôt de garantie constitué sera attribué à titre de clause pénale au bailleur et ce de plein droit. La cour d’appel de Rennes rend une décision répondant à la question qui mérite d’être approuvée.
Le bailleur reproche au premier juge d’avoir considéré qu’il n’y avait pas lieu à constater la résiliation du bail d’habitation au motif que le locataire avait régularisé la dette au jour de l’audience et mis en place un dispositif de paiement au profit de la bailleresse des prestations sociales, alors qu’en l’absence de régularisation des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti, le juge ne pouvait que constater la résiliation intervenue de plein droit ou éventuellement suspendre les effets de la clause résolutoire ce qu’il n’a pas fait.
En l’absence de renonciation dépourvue d’équivoque du bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire, fondée sur la régularisation des paiements opérée à l’audience, le premier juge ne pouvait refuser de constater la résiliation de plein droit du bail.
La clause du contrat qui stipule qu’en cas de résiliation du bail du fait du locataire le dépôt de garantie demeurera acquis de plein droit à titre de clause pénale ne peut recevoir application en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’ article 22 de la loi du 6 juillet 1989 , qui organisent le régime du dépôt de garantie versé par le locataire.
Cour d’appel de Rennes, Chambre 4, 13 Septembre 2012, N° 253, 10/00683