Statuant sur un pourvoi à la suite d’une décision en référé, la Cour de Cassation confirme la condamnation du preneur à bail commercial d’une résidence de tourisme de payer tous les loyers y compris pendant les périodes de COVID-19 considérant que le locataire ne caractérise pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien.
En l’espèce, des bailleurs ont, entre 2003 et 2016, consenti à un locataire des baux commerciaux portant sur des appartements et parkings situés dans une résidence de tourisme.
En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a, du 17 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence concernée puis a enregistré un taux d’occupation en forte diminution avant une nouvelle fermeture décidée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020.
Les 9 et 12 juillet 2020, la locataire a informé les bailleurs de sa décision de suspendre le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020.
Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l’arriéré locatif.
La locataire ayant été condamné à payer les loyers. Elle s’est pourvue en cassation.
Une clause du bail commercial prévoyait la suspension dans le cas :
« Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance »
La Cour de Cassation a confirmé la décision considérant que la clause précise de suspension du loyer prévue au bail ne pouvait recevoir application que dans les cas où le bien était indisponible soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même.
D’autre part, la Cour de Cassation considère, que la locataire ne caractérisait pas en quoi les mesures prises pendant la crise sanitaire constituaient une circonstance affectant le bien, la cour d’appel, qui n’a pas interprété le contrat (s’agissant d’un référé), n’a pu qu’en déduire que l’obligation de payer le loyer n’était pas sérieusement contestable.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civil, 23 novembre 2022 n° 22-12.753