Les effets du congé, qui a été délivré par anticipation, doivent être reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné.
Un congé délivré selon un mauvais timing peut s’avérer dangereux pour le bailleur.
Tardif, il est rigoureusement nul, le bail se trouvant tacitement reconduit (L. 89, art. 10, al. 2)
Donné pour une date prématurée, si le congé est valable, il prend effet à la date à laquelle il aurait dû être délivré (Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 17 mai 2005, Administrer févr. 2006; Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 janvier 2007, Bull. civ. III, n° 1), nécessitant du bailleur qu’il intègre dans sa démarche cette prise d’effets différée.
La solution est classique et incontestable, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’imposant au bailleur qu’une durée de préavis minimale de six mois.
Elle prend un relief particulier, et implique de la part du bailleur une vigilance accrue lorsque, comme au cas particulier, il souhaite arrêter la relation contractuelle pour cause de vente des lieux loués.
En effet, alors, aux termes de l’article 15 précité, le congé vaut offre de vente au profit du locataire, et l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
En conséquence, lorsque le congé aura été délivré prématurément, la durée de la validité de l’offre sera prolongée d’autant, pour expirer quatre mois avant l’échéance contractuelle.
Les circonstances du présent arrêt avaient de particulier que le congé avait été délivré au locataire pour le logement qu’il occupait, tandis que l’offre de vente portait sur l’intégralité de l’immeuble. Invoquée par la partie que la loi entend protéger (le locataire), cette distorsion aurait à coup sûr débouché sur la nullité du congé litigieux.
A l’inverse, le bailleur aurait été mal venu d’user de cet argument. Il s’en est d’ailleurs apparemment abstenu.
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 29 octobre 2008 n°07-17911