Lorsque les acquéreurs renoncent à acheter, non en raison de la non-obtention de leur prêt mais du fait de leur séparation, la vente n’a pas été réalisée et l’agent immobilier n’a pas droit à la commission contractuellement prévue.
la Cour de Cassation refuse, dans cet arrêt, de faire prévaloir les dispositions de l’article 1178 du code civil (qui répute accomplie la condition lorsque son débiteur en a empêché l’accomplissement) sur celles de l’article 6 de la loi « Hoguet », aux termes desquelles aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.
En l’espèce, après avoir signé une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention de prêt, les candidats acquéreurs avaient renoncé à leur projet pour convenance personnelle, ayant décidé de se séparer.
L’agent immobilier a alors assigné le vendeur en paiement de sa commission, vendeur qui a en contrepartie de ce désistement reçu le versement d’une somme au titre de la clause pénale stipulée.
Il obtient gain de cause en appel (Versailles, 29 juin 2007), au motif que, dans la mesure où les acquéreurs n’ont pas prétendu avoir entrepris la moindre diligence en vue de contracter un emprunt, la condition doit être réputée accomplie. Par voie de conséquence, la vente est juridiquement réalisée.
Cette décision est censurée par la Cour de Cassation aux visas de l’article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972, textes d’ordre public. Ce dernier précise que lorsque l’engagement des parties contient une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que cette condition n’est pas réalisée.
Attention! La Cour de cassation a exclu le droit au versement d’une commission contractuellement prévu, mais elle n’a pas exclu le droit à indemnisation du professionnel résultant de l’article 1147 ou 1382 du Code Civil.