Les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet et de son décret d’application, lesquels subordonnent la licéité de l’intervention d’un agent immobilier dans toute opération immobilière, et partant, son droit à rémunération comme à indemnisation, à la détention d’un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties à l’opération.
En l’espèce, la société C…….qui, en exécution d’un mandat de recherche non exclusif reçu de la société P……, avait cherché, découvert et présenté à son mandant un terrain constructible conforme aux caractéristiques convenues, puis rédigé un projet d’acte de vente non suivi d’effet.
La société C… a, après qu’elle eut appris que la société F….. avait acheté ce terrain, sans intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu’elle avait établi, assigné celle-ci en paiement de ses prestations de recherche et de négociation, en se prévalant, principalement, d’un accord autonome de reprise par l’acquéreur des engagements du mandant, devenu la société K……, et subsidiairement de l’action de in rem verso.
Dans sa décision, la cour d’appel a écarté, faute de preuve, l’existence d’un accord de reprise des engagements du mandant mais a condamné la société F…. à payer à la société C……..la somme de 50 000 euros sur le fondement de l’action de in rem verso, car elle retient que l’exercice de cette action était le seul moyen juridique dont l’agent immobilier dispose pour obtenir de la société F….. la rémunération de son travail.
La Cour de Cassation censure cette décision en rappelant que l’action de droit commun in rem verso n’a pas vocation à contourner les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.
La portée de cette décision est d’importance puisqu’elle implique qu’aucune disposition de droit commun ne peut permettre de contourner les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application qui sont d’ordre public.
Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 18 Juin 2014 n° 13-13553