La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle.
La particularité du statut des baux commerciaux est qu’il n’envisage pas tous les aspects de la relation locative. En effet, seuls sont visés par le code de commerce le champ d’application du statut, la durée du bail, son renouvellement ou son refus de renouvellement, la sous-location, le loyer, la résiliation, la déspécialisation, ainsi que la procédure applicable.
Ainsi, la question des accessoires du loyer, telles les charges incombant au locataire, n’est pas abordée. ce sont les parties qui doivent déterminer entre eux la répartition de celles-ci.
Le principe est que la répartition doit être dénuée d’ambiguité. En effet, dans un domaine qui ne relève que de la convention des parties, le juge s’en tiendra à la lettre du contrat (pour des ex. de clauses mettant expressément l’impôt foncier à la charge du preneur, V. Civ. 3e, 8 déc. 1999, D. 2000. AJ 113, obs. Y. Rouquet ; 3 juin 2004, AJDI 2004. 639 ; Paris, 7 mai 1999, AJDI 1999. 715 ; 22 févr. 2002, AJDI 2002. 377 ; 29 sept. 2004, AJDI 2005. 33 ; à l’inverse, refusant d’imputer la taxe foncière et la taxe sur les bureaux au locataire dès lors qu’elles ne sont pas expressément mentionnées, V. Paris, 3 mars 2010, AJDI 2010. 723 ).
En l’espèce, le bailleur entendait récupérer le montant qu’il avait acquitté au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) afférente au local, alors que cette charge n’était pas mentionnée au contrat, lequel énumérait un certain nombre de charges locatives, terminant son énumération par « etc. ».
Aux motifs que la TEOM est une taxe récupérable et que la liste n’était pas exhaustive, le juge du fond (T. com. Béziers, 14 févr. 2011, statuant en dernier ressort) a donné raison au bailleur.
Son raisonnement est toutefois sanctionné, au visa de l’article 1134 du code civil : s’agissant d’un bail commercial, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 13 juin 2012 n° 11-17114