Le locataire commercial qui ne saisit pas le juge dans le délai de deux ans pour obtenir la fixation d’une indemnité d’éviction perd non seulement son droit à indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux. La mauvaise foi du bailleur ne suspend ni n’interrompt la prescription biennale.
La mauvaise foi du bailleur n’interrompt pas la prescription de l’indemnité d’éviction
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est délivré avec offre d’indemnité d’éviction.
Ainsi, le locataire qui ne saisit pas le juge dans ce délai :
- perd son droit à indemnité d’éviction ;
- perd également son droit au maintien dans les lieux ;
- devient occupant sans droit ni titre.
La circonstance que le bailleur ait adopté une attitude pouvant être qualifiée de mauvaise foi est sans incidence sur la prescription.
À retenir
- le locataire doit agir dans les deux ans à compter de la date d’effet du congé pour obtenir l’indemnité d’éviction ;
- la prescription biennale n’est ni suspendue ni interrompue par la mauvaise foi du bailleur ;
- à l’expiration du délai, le locataire devient occupant sans droit ni titre ;
- le bailleur peut alors obtenir l’expulsion, y compris en référé en présence d’un trouble manifestement illicite.
1. Textes applicables – Prescription et maintien dans les lieux
Article 835 du Code de procédure civile
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Ce texte fonde la compétence du juge des référés pour ordonner des mesures destinées à faire cesser un trouble manifestement illicite, notamment l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre.
Article L.145-9 du Code de commerce
« Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.
Le congé met fin au bail.
Le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
Ce texte fixe le point de départ de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction.
Article L.145-28 du Code de commerce
« Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci. »
Il en résulte que lorsque le locataire est prescrit dans son action en indemnité d’éviction, il perd également son droit au maintien dans les lieux.
2. Faits et procédure
Une commune avait consenti un bail commercial à un locataire.
Le 28 juin 2018, le bailleur lui délivre un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2018.
Le 4 novembre 2019, le bailleur demande au locataire de transmettre des éléments afin de chiffrer l’indemnité d’éviction.
Le locataire ne saisit toutefois pas le tribunal pour faire fixer l’indemnité.
Le 19 novembre 2021, le bailleur assigne alors le locataire :
- en constatation de la prescription biennale de l’indemnité d’éviction ;
- en expulsion.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette la demande du bailleur en considérant que :
- le bailleur avait reconnu le principe de l’indemnité d’éviction ;
- le locataire pouvait se maintenir dans les lieux dans l’attente de son paiement ;
- l’invocation ultérieure de la prescription était empreinte de mauvaise foi.
Le bailleur forme un pourvoi.
3. La question juridique
La mauvaise foi du bailleur peut-elle empêcher la prescription de l’indemnité d’éviction ?
Autrement dit, le locataire peut-il conserver son droit au maintien dans les lieux lorsque le bailleur, après avoir reconnu le principe d’une indemnité d’éviction, invoque ultérieurement la prescription biennale ?
4. La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rappelle que :
- la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ;
- cette prescription s’applique même lorsque le congé est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ;
- la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription.
En conséquence, le locataire qui ne saisit pas le juge dans ce délai est prescrit dans son action.
La Cour en déduit que :
- le locataire perd son droit à indemnité d’éviction ;
- il perd également son droit au maintien dans les lieux ;
- il devient occupant sans droit ni titre.
L’arrêt d’appel est donc cassé.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026 n°24-10.578
FAQ – Indemnité d’éviction et prescription
Quel est le délai pour demander une indemnité d’éviction ?
Le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.
Le locataire peut-il attendre que le bailleur engage une procédure ?
Non. Le locataire doit agir lui-même pour faire fixer l’indemnité d’éviction.
La mauvaise foi du bailleur peut-elle suspendre la prescription ?
Non. La mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend la prescription biennale.
Que se passe-t-il si le locataire laisse passer le délai de deux ans ?
Il perd son droit à indemnité d’éviction et devient occupant sans droit ni titre.