La prescription biennale de l’action en fixation du montant du nouveau loyer ne s’interrompt pas par la notification du montant du nouveau loyer.
Des locaux à usage commercial ont été donnés à bail à une société par acte à effet au 1er janvier 1995. Par acte du 28 juin 2006, le bailleur a délivré congé avec offre de renouvellement pour le 10 janvier 2007 puis par acte du 14 décembre 2007, elle a délivré un nouveau congé avec offre de renouvellement à compter de la même date annulant le précédent et demandant un loyer annuel de 23 000 euros HT. Le bailleur a notifié le 7 octobre 2009 un mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ; la société locataire l’a alors assignée aux fins de voir juger que le bail s’était renouvelé le 1er janvier 2007 aux mêmes conditions, notamment de prix, que le bail expiré.
Ayant à bon droit relevé que par l’effet du congé délivré le 28 juin 2006, le bail du 6 juin 1996 avait pris fin, que ce congé avait pris effet, s’agissant d’un bail tacitement reconduit au 1er janvier 2007 et que le bailleur ne pouvait ultérieurement rétracter unilatéralement ce congé mais pouvait proposer un nouveau loyer, la cour d’appel a pu retenir que l’acte du 14 décembre 2007 qui précisait à la société locataire le montant du loyer désormais revendiqué, n’était pas nul et devait s’analyser comme une demande d’un nouveau prix.
Avant l’application de la loi PINEL rendant imprescriptible les actions visant les dispositions d’ordre public détaillées aux articles L 145-15 et L 145-16 du Code de Commerce, toutes les actions exercées en vertu du chapitre régissant le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Pour ordonner le déplafonnement du prix du bail renouvelé, l’arrêt retient que le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du prix se situe au jour de la prise d’effet du nouveau bail soit le 1er janvier 2007, que ce délai a été interrompu par la délivrance de l’acte du 14 décembre 2007 puis par le mémoire signifié le 7 octobre 2009, que la demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 23 000 euros présentée dans les conclusions du 25 mars 2010 n’est donc pas prescrite et que les locaux loués étant à usage exclusif de bureaux, le prix du bail renouvelé doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents.
En statuant ainsi alors que la demande du bailleur qui n’a pas fait connaître le prix qu’il sollicite dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement du preneur, en modification du prix du bail par un acte ultérieur, n’a pas d’effet interruptif de la prescription biennale de l’action en fixation du prix du bail renouvelé qui court à compter de la date d’effet du nouveau bail, la cour d’appel a violé l’article L. 145-60 du code de commerce, ensemble les articles 2240 et suivants du code civil et l’article R. 145-1 du code de commerce.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 9 Juillet 2015 n° 13-15643