Un nouveau cap a été franchi par la Cour d’appel de Rouen qui considère qu’en présence d’une clause stipulant que le preneur s’engage à se conformer scrupuleusement aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur notamment en ce qui concerne la voirie, la salubrité, la sécurité, la police, l’inspection du travail, cette clause générale ne permettait pas de faire supporter au preneur les travaux de sécurité incendie de l’immeuble donné à bail.
Jusqu’à présent, l’ensemble des rédacteurs d’acte avaient compris qu’il convenait de détailler précisément les charges impôts et taxes qui devaient être pris en charges par le preneur. On aurait même pu penser que lorsque la réglementation relative à la sécurité est visée, cela suffisait et comprenait toutes les normes de sécurité. Apparemment pas !
En l’espèce, le locataire soutenait que le bailleur avait une obligation de délivrance et d’entretien de la chose louée et qu’à ce titre, il avait la charge de tous les travaux concernant la structure et la préservation de l’immeuble y compris en matière de sécurité incendie.
Sur ce point, la cour ne lui donne pas totalement raison dans la mesure où elle énonce que si le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance en vertu de l’article 1719 du Code civil, il peut néanmoins s’en exonérer par une clause expresse et non équivoque.
En l’occurrence, la cour a considéré que le transfert des travaux de mise aux normes de sécurité n’était pas suffisant. Est-ce à dire que désormais, il faudra viser toutes les normes de sécurité concernées : électricité, ERP, incendie sans oublier celle résultant du code du travail…. Par sécurité, nous devons répondre par l’affirmative de telles sortes qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté.
Rappelons-nous de cette époque où lorsque le bailleur prévoyait que tout était à la charge du Preneur, la volonté commune des parties suffisaient tant aux parties qu’au magistrat. Ces derniers ont voulu que le preneur à bail commercial soit parfaitement informé au détail près de l’étendu de ses engagements pour ne pas subir des charges trop lourdes apparaissant par surprise, nous en sommes arrivés à des baux présentant des tailles importantes et des annexes grossissantes.
En l’espèce, les travaux avaient été réalisés et réglés par le preneur qui en demandait le remboursement au bailleur, ce dernier n’a pas invoqué l’article 1144 du Code civil et le fait que le preneur, ayant réalisé les travaux sans y être autorisé ni par le bailleur ni par le juge, ne pouvait en demander le remboursement.
Le locataire aurait pu répliquer qu’il devait faire ces travaux de manière urgente pour éviter la fermeture de son établissement. Il ne ressort toutefois pas de l’arrêt que ce dernier ait reçu une injonction administrative.
Cour d’appel de Rouen, Chambre Civile et commerciale, 17 mars 2016 n°15/01605