Le droit de rétractation, qui concerne l’immeuble à usage d’habitation, s’applique quelle que soit l’affectation d’origine du bien y compris si une partie est à usage commercial, l’objet de la vente étant déterminée par le contrat signé entre les parties.
Une promesse de vente portant sur un immeuble d’habitation est signée.
L’acheteur exerce son droit de rétractation et le vendeur l’assigne en application de la clause pénale prévue au contrat.
Le vendeur fait valoir que le rez-de-chaussée de l’immeuble est à usage commercial et que seuls les immeubles à usage d’habitation sont concernés par le droit de rétractation.
Il soutient que l’usage d’un immeuble est déterminé par sa destination réelle et effective et non par les stipulations de la promesse (en l’espèce, il était indiqué que le bien devait être transformé en logement).
Les juges rejettent la demande au motif que, dans les rapports entre les parties, la nature de l’objet de la vente est déterminée non par la situation de l’immeuble mais par le contrat qu’elles ont signé. En l’espèce, la promesse portant sur un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur bénéficie du droit de rétractation quelle que soit l’affectation originelle du bien.
C’est la première fois, à notre connaissance, que les juges se prononcent sur le moment où il convient d’apprécier l’affectation à l’habitation pour appliquer le droit de rétractation (CCH art. L 271-1).
Ils retiennent que cette appréciation est fonction non pas des caractéristiques physiques de l’immeuble au moment où se noue la relation entre le vendeur et l’acheteur, mais de l’usage que l’acheteur prévoit d’en avoir.
En pratique, il convient de préciser dans la promesse la destination que l’acheteur entend donner à l’immeuble lorsqu’il n’est pas déjà à usage d’habitation.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 octobre 2017 n°16-22416