A peine de nullité et donc de remboursement de la rémunération perçue, l’agent immobilier doit disposer d’un mandat préalable à toute diligence. De plus, même en l’absence de mandat, il engage sa responsabilité et doit un devoir de conseil et une obligation de compétence lorsqu’il intervient.
En l’espèce, le cachet du mandataire, figurant sur le contrat de bail, révèle qu’il possède la carte d’agent immobilier.
Il avait d’ailleurs participé à l’achat de l’immeuble par les mandants. Il est donc bien un agent immobilier professionnel, qui pratique l’entremise de façon habituelle et est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et au décret du 20 juillet 1972, qui régissent la profession.
L’ article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’ article 72 du décret du 20 juillet 1972 exigent des professionnels un mandat écrit à peine de nullité.
Ces mêmes dispositions prévoient qu’à défaut de mandat écrit, l’agent immobilier n’a pas droit à commission. En l’absence d’écrit, la commission perçue par l’agent immobilier au titre de la recherche d’un locataire et de la rédaction du bail doit donc être restituée aux mandants, soit 2 033 euros.
Du fait du caractère rétroactif de la nullité, la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être engagée que sur le terrain délictuel. L’agent immobilier, qui a présenté la locataire et a rédigé le bail, avait un devoir de conseil et une obligation de compétence, en sa qualité de professionnel de l’immobilier.
Il justifie avoir vérifié la solvabilité et la capacité financière de la locataire, qui était par ailleurs couverte par une assurance responsabilité locative. Le cautionnement de la locataire n’était pas obligatoire et son absence ne peut constituer une faute du mandataire.
Dès lors, les recherches de l’agent immobilier sur la solvabilité et la capacité de la locataire en vue de la signature du bail ont été celles que l’on peut attendre d’un professionnel de l’immobilier et il n’a pas commis de faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.
Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 4, 4 Juin 2013 n° 11/20083