La Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur ne s’apprécie pas uniquement au jour de la prise de possession des locaux, mais pendant toute l’exécution du bail. En conséquence, le juge ne peut refuser d’examiner des désordres au seul motif qu’ils ne sont pas établis à la date de remise des lieux.
1. L’obligation de délivrance
L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.
L’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut être prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave.
Ces textes consacrent une obligation essentielle du bailleur, dont la particularité est d’être continue. Il ne s’agit pas seulement de remettre un bien conforme lors de l’entrée dans les lieux, mais d’assurer dans le temps que ce bien demeure conforme à la destination contractuelle et exploitable dans des conditions normales.
2. Jurisprudence applicable
La Cour de cassation a été amenée à plusieurs reprises à affirmer l’obligation de délivrance du Bailleur en considérant que :
- Sauf stipulation expresse contraire dans le bail commercial, les travaux prescrits par l’autorité administrative relèvent, en vertu de l’article 1719 du code civil, de l’obligation de délivrance du bailleur et sont à la charge de ce dernier. (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-19.396)
- l’obligation de délivrance du bailleur commercial est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail commercial. Tant que les locaux restent affectés par la vétusté ou des vices structurels, le bailleur peut être actionné, et le délai de prescription de cinq ans (art. 2224 Code Civil) ne peut pas être fixé au seul jour de la signature du bail. (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 avril 2025, n° 23-14.974)
- Si le bail commercial ne contient pas une stipulation expresse mettant à la charge de la locataire les travaux pour remédier aux non-conformités avec les règles de sécurité-incendie existantes au moment de la délivrance initiale des locaux loués, alors il appartient au bailleur de les réaliser et d’assumer les conséquences d’un incendie résultant de ce défaut.(Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.105)
- Lorsque les locaux loués sont rendus impropres à l’usage prévu au bail en raison de désordres graves affectant leur structure et leur sécurité, et que le bailleur ne justifie pas avoir réalisé les réparations qui lui incombent, le manquement à l’obligation de délivrance est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs. (Cour d’appel de Versailles, chambre commerciale 3-1, 7 janvier 2026, n° 23/06285)
3. Faits et procédure
Une société civile immobilière a donné à bail commercial des locaux à une société exploitant une activité automobile. La locataire a quitté les lieux après un peu plus d’un an d’exploitation.
La bailleresse lui a ensuite délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. En réaction, la locataire a assigné la bailleresse en résiliation du bail à ses torts, en invoquant l’existence de désordres électriques et de non-conformités aux règles de sécurité.
La cour d’appel a rejeté cette demande, considérant que les désordres n’étaient pas établis au jour de la remise des lieux.
4. L’obligation de délivrance s’apprécie pendant toute l’exécution du bail
La Cour de cassation casse l’arrêt.
Elle reproche à la cour d’appel d’avoir limité l’appréciation de l’obligation de délivrance à la date de remise des lieux, alors que cette obligation perdure pendant toute l’exécution du bail.
Elle affirme que les désordres apparus en cours de bail doivent être pris en compte.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 mars 2026, n° 24-14.483
FAQ
Le bailleur doit-il délivrer un local conforme uniquement au début du bail ?
Non. L’obligation de délivrance est continue et s’impose pendant toute la durée du bail.
Le locataire doit-il prouver que les désordres existaient dès l’origine ?
Non. Il peut invoquer des désordres apparus en cours de bail.
Une non-conformité technique peut-elle justifier la résiliation ?
Oui, si elle rend les locaux impropres à leur destination.
Le locataire doit-il demander des travaux avant d’agir ?
Non, ce n’est pas une condition nécessaire.
Le bailleur peut-il s’exonérer par une clause contractuelle ?
En principe non, s’agissant d’une obligation essentielle.