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Publié le 18 Juin 2017

Obligation de jouissance paisible du bailleur au profit des tiers et troubles du voisinage

Le propriétaire est tenu d’utiliser les droits dont il dispose afin de faire cesser les troubles de voisinage causés par les locataires. Le défaut de mise en demeure préalable imposé par l’article 6 n’est sanctionné par aucune irrecevabilité.

La loi n° 2007-297 du 5 mars 2007 a rajouté un article 6-1 dans la loi du 6 juillet 1989, destiné à protéger les voisins occupant un immeuble contre les troubles de voisinage provenant de locataires. En ce cas, le propriétaire de l’appartement loué se doit de mettre en oeuvre les moyens dont il dispose pour faire cesser ces troubles, le moyen le plus radical consistant à faire prononcer la résiliation du bail pour trouble de jouissance. À défaut de vigilance sur ce point, il pourrait engager sa responsabilité, sauf motif légitime précise le texte. Ce serait le cas si le juge refuse la résiliation du bail ou accorde des délais d’expulsion qui ne permettent pas une cessation immédiate du trouble.

À s’en tenir aux conditions posées par l’article 6-1 précité, une mise en demeure préalable « dûment motivée » comme le précise le texte est nécessaire avant l’introduction de l’action judiciaire, ce dont s’était dispensé le propriétaire.

Les locataires avaient soulevé l’irrecevabilité de la demande mais les circonstances particulières et gravissimes de l’espèce.

En effet, il était reproché aux locataires, plus exactement à leur fils un trafic de stupéfiant pour lequel il avait été condamné sur le terrain correctionnel.

Le juge d’instance avait néanmoins refusé sur le terrain civil de résilier le bail, probablement parce que ce trafic ne se faisait pas directement dans l’appartement loué aux parents, mais à proximité dans un immeuble du voisinage.

Il n’empêche que le climat d’insécurité généré par ce comportement délictuel constitue un trouble grave à la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble d’où l’infirmation du jugement.

Cour d’appel de Paris, 3ème Chambre, 16 mars 2017, n° 15/18793

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