En matière de bail d’habitation, les travaux que le locataire accepte de réaliser moyennant imputation de leur coût sur le loyer ne peuvent être des travaux de mise aux normes.
Pour mémoire, l’article 6, a) in fine de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur a, à sa charge, l’obligation de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le bailleur doit en outre délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer.
Cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.
Une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux répondant aux normes réglementaires de décence telles qu’elles ont été fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.
La Cour de cassation a clairement affirmé qu’en aucun cas les travaux ne pouvaient être des travaux de mise aux normes (Cass. 3e civ., 3 févr. 2010, n° 08-21.205 ; CA Paris, 9e ch., 13 févr. 2014, n° 11/22094).
En l’espèce, une clause du contrat de bail stipule que le locataire exécutera les travaux suivants ‘peinture, cuisine, garage extérieur en bois, volets roulants, électricité, finitions’ et qu’en contrepartie le loyer fixé à 1400′ par mois sera minoré de 700′ par mois sur 12 mois.
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé par les parties et que la présomption de l’article 1731 du code civil (le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état) peut avoir vocation à s’appliquer, les photos des lieux avant les travaux, en cours de travaux et après leur achèvement, les attestations diverses versées aux débats et le constat d’huissier du 15 février 2017 établissent la nature, la consistance et l’ampleur des travaux réalisés par les locataires.
L’installation d’une cuisine avec ses éléments d’équipement permettant au locataire de préparer ses repas tout comme la réalisation d’importants travaux d’électricité lui permettant de s’éclairer, d’utiliser les appareils électriques domestiques ou multimédias ressortent des critères d’habitabilité et ne sont pas des travaux de rafraîchissement.
Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de délivrance d’un logement doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 7 Octobre 2021 n°18/12968