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Publié le 3 Mai 2009

Obligation de conseil et d’information concernant le financement de l’achat

Lors de la rédaction d’une promesse d’achat ou d’un compromis de vente, il pèce su l’agent immobilier une obligation d’information et de conseil quant au financement de l’acquisition. Il pèse donc sur l’agent immobilier une obligation de vérifier la capacité financière de l’acquéreur.

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2003, M. et Mme X ont vendu à M. Y par l’intermédiaire de M. Z, agent immobilier, un immeuble à usage d’habitation au prix de 116.000 EUR ; l’acquéreur qui ne recourait pas à un prêt s’engageait à régler dans les huit jours de l’expiration du délai de rétractation la somme de 11.600 EUR, somme due à la partie défaillante en cas de non-réitération de la vente dans le délai de trois mois ; M. Y a renoncé à la vente mais n’a pas versé la somme de 11.600 EUR.

Les époux X ont fait grief à l’arrêt de la Cour d’appel de Douai (30 octobre 2006), d’avoir rejeté leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de l’agent immobilier, alors, selon eux, que l’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil et d’information à l’occasion d’une opération réalisée par son entremise, notamment en ce qui concerne la disponibilité des fonds nécessaires à la réalisation effective de l’opération, et cette obligation de moyen doit s’apprécier en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties ; ils faisaient valoir dans leurs écritures d’appel que l’agent immobilier reconnaissait dans ses écritures qu’il savait que le financement dépendait du père de l’acquéreur, que ledit agent n’avait pas fait intervenir à l’acte et que ce faisant, il prenait nécessairement un risque devant en assumer les conséquences ; en jugeant différemment, à la faveur d’une motivation inopérante, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1147 du Code civil.

Le pourvoi des vendeurs est rejeté :

« Mais attendu que la cour d’appel qui a relevé que lors de la signature du compromis de vente, M. Z avait vérifié que le compte de l’acquéreur était suffisamment approvisionné pour payer l’immeuble au comptant et que postérieurement à la signature du compromis M. Y père avait retiré l’argent du compte de son fils, compte sur lequel il avait procuration, et que, dans ces conditions, il ne pouvait être reproché à l’agent immobilier de n’avoir pas fait intervenir le père de M. Y au compromis de vente, M. Z ne pouvant prévoir le différend révélé postérieurement entre le père et le fils, a pu décider que l’agent immobilier n’avait pas manqué à son devoir de conseil.  »

Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 2 avril 2009 n° 07-21186

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