La loi de finances 2009 n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 a prévue une nouvelle réduction d’impôt pour investissement locatif dans le logement , s’appliquant aux investissements locatifs réalisés au cours de la période 2009-2012 (CGI article. 199 septvicies).
Contribuables concernés
Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts (CGI).
L’investissement peut être réalisé en indivision.
Il peut être par le contribuable lui-même ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), autre qu’une SCPI. La réduction d’impôt ne s’applique pas aux porteurs de parts de fonds de placement immobilier.
L’investissement peut être réalisé en indivision.
Logements concernés
– les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
– les logements que le contribuable fait construire et dont la demande de permis de construire est déposée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
– l’acquisition, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de locaux affectés à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ;
– les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation, définis par décret, destinés à leur conférer des performances techniques voisines de celles des logements neufs. Les caractéristiques du logement décent soçnt celles prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986.
La réduction d’impôt n’est pas accordée pour l’acquisition de logements ayant donné lieu à la conclusion, par l’acquéreur, avant le 1er janvier 2009, d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique (compromis de vente ou vente SSP).
Quelles ssont les zones concernées ?
Seuls les logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ouvrent droit à la réduction d’impôt.
Ce classement des communes a été opéré dans l’arrêté du 30 décembre 2008. Les communes retenues sont de celles classées dans les zones A, B1 et B2. Les logements classés en zone C n’ouvrent donc pas droit à la réduction d’impôt.
Une condition d’achèvement des travaux
L’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Certaines exclusions
La réduction d’impôt n’est pas applicable :
– aux logements dont le droit de propriété est démembré ;
– aux logements appartenant à une société non soumise à l’IS dont le droit de propriété des parts est démembré.
De plus, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.
Caractéristiques thermiques et performance énergétique des logements
À compter de la publication du décret mentionné ci-après, et au plus tard à compter du 1er janvier 2010, la réduction d’impôt n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités qui seront définies par décret.
Engagement de location
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit s’engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale d’un locataire pendant une durée minimale de neuf ans. Les locations meublées sont donc exclues.
Cet engagement doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou celle de son acquisition si elle est postérieure.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés.
La location peut être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que l’une de celles mentionnées ci-dessus, sous réserve que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
Loyers plafonnés
L’engagement de location prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par référence à celui applicable au régime d’amortissement Robien-recentré.
Si le contribuable veut bénéficier de la déduction spécifique de 30%, le loyer est fixé par référence à celui applicable dans le cadre du régime Borloo-neuf et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certaines limites.
Un seul investissement par an
Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.
Calcul de la réduction d’impôt
– La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300.000 EUR. Pour un même contribuable et une même année d’imposition, ce plafond est apprécié globalement, s’il y a lieu, compte tenu des souscriptions de titres.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’IS, autre qu’une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
– La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation lorsqu’elle s’applique au titre :
– d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ;
– ou d’un logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation.
Taux dégressif de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010,
20% pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.
Imputation (étalement) de la réduction d’impôt
La réduction d’impôt est répartie par parts égales sur neuf années.
Lorsqu’elle est calculée sur le prix de revient, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition si elle est postérieure. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Lorsque la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux, elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
Période complémentaire de six ans au plus
Sur option du contribuable, la période d’application de la réduction d’impôt peut être prorogée lorsque la déduction spécifique de 30 % a été appliquée sur les revenus. Ainsi, à l’issue de la période couverte par l’engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, continuer à bénéficier de la réduction d’impôt. Dans ce cas, la réduction d’impôt annuelle est égale à 2% du prix de revient du logement.
Non-cumul
Pour le même logement, le contribuable ne peut pas cumuler la nouvelle réduction d’impôt et l’amortissement Robien ou Borloo-neuf. En pratique, cette règle ne s’applique qu’aux investissements réalisés en 2009 puisque ces régimes d’amortissement cessent de s’appliquer aux logements acquis après le 31 décembre 2009.
Par ailleurs, un contribuable ne peut pas, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de la nouvelle réduction d’impôt et de l’une des réductions d’impôt pour investissement locatif de loisirs, dans une résidence hôtelière à vocation sociale, dans le logement outre-mer ou de la nouvelle réduction d’impôt loi Malraux.
En outre, les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent pas être déduites pour la détermination des revenus fonciers.
Reprise de l’administration
La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise en cas :
– de rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts (société non soumise à l’IS ou SCPI) ;
– de démembrement (usufruit/nue-propriété) du droit de propriété de l’immeuble ou des parts.
La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement ou le démembrement.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement du droit de propriété des parts ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements de location et, le cas échéant, de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
SCPI (réduction d’impôt), particularités
La réduction d’impôt ci-dessus est applicable, dans les mêmes conditions, aux souscriptions de parts de SCPI régies par les articles L. 214-50 et suivants du Code monétaire et financier.
La réduction d’impôt bénéficie à l’associé dont la quote-part de revenu est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt :
– 95% de la souscription doivent servir exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction d’impôt sont réunies, y compris la condition relative au zonage pour les logements acquis par la SCPI ;
– le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
La souscription des parts doit être réalisée en pleine propriété. Les titres dont le droit de propriété est démembré (usufruit/nue-propriété) n’ouvrent pas droit à l’avantage fiscal.
La SCPI doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions indiquées ci-dessus.
Par ailleurs, l’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société.
Pour une même année d’imposition et pour un même contribuable :
– le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder 300.000 EUR ;
– le montant total des dépenses retenu pour la réduction d’impôt au titre, d’une part, de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un logement et, d’autre part, de souscriptions de parts de SCPI, ne peut excéder globalement 300.000 EUR.
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
25% pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010,
20% pour les souscriptions réalisées en 2011 et 2012.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années.
Elle est accordée au titre de l’année de la souscription et elle est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.
Pour une même souscription de parts en 2009, l’application de la réduction d’impôt pour investissement dans le logement intermédiaire-SCPI est exclusive de l’application du régime d’amortissement Robien-SCPI.