Un négociateur immobilier d’une agence avec laquelle a été signé un mandat exclusif de vente peut acheter un bien mis en vente dans l’agence dont il est salarié.
En l’espèce, la propriétaire d’un bien immobilier signe un mandat exclusif de vente avec une agence, laquelle est représentée par l’un de ses négociateurs. Celui-ci se porte acquéreur du bien au prix du mandat.
Bien qu’ayant signé le compromis de vente sous seing privé, la propriétaire résilie le mandat et refuse de réitérer la vente. L’acquéreur l’assigne en vente forcée.
La cour d’appel fait droit à sa demande.
En cassation, la propriétaire invoque l’article 1596 du Code civil qui interdit au mandataire (l’agence immobilière) de se porter acquéreur des biens dont la vente lui est confiée. Selon elle, le négociateur ayant représenté l’agence pour la signature du mandat, il ne pouvait pas se porter acquéreur du bien.
La Cour de cassation rejette le pourvoi : l’acquéreur n’étant pas le mandataire de la propriétaire, mais le négociateur salarié de l’agence et ayant acquis le bien pour lui-même, à titre personnel, et non pour le compte de son employeur, l’article 1596 n’est pas applicable.
Il est interdit à un mandataire d’acquérir le bien qu’il est chargé de vendre même si la vente se fait au prix indiqué dans le mandat (C. civ. art. 1596).
Les tribunaux appliquent ce texte aux agents immobiliers et la vente est nulle, même si elle a lieu par personne interposée (en ce sens notamment, Cass. 3e civ. 2-7-2008 n° 07-15.509).
Dans l’affaire commentée, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir considéré qu’il n’y avait pas interposition de personne puisque le négociateur achetait pour son compte personnel.
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 18 juin 2014 n° 13-18010