Ne peuvent pas être inclus dans le mesurage loi Carrez, l’espace figurant sur les plans annexés au règlement de copropriété et à la vente comme constitué par une cave, des places de parking et l’espace de circulation permettant d’y accéder même si l’utilisation réelle est celle de cafétéria et salle de repos sauf pour le vendeur à rapporter la preuve de la transformation des espaces correspondant aux caves et emplacements de stationnement en cafétéria et local de repos.
L’article 46, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 exclut expressément de son champ d’application les caves et les garages et emplacements de stationnement.
Mais lorsque ces caves ou garages ont été irrégulièrement transformés et affectés à usage d’habitation ou d’activité, la question se complique considérablement.
Cette question de l’intégration de ces surfaces dans la superficie privative du lot a fait l’objet d’une évolution jurisprudentielle qui n’est pas tout à fait achevée.
La Cour de cassation a admis que, pour déterminer si la superficie des locaux transformés devait ou non être prise en compte dans le métrage, il y avait lieu de prendre en compte les locaux tels qu’ils se présentaient matériellement au jour de la vente (Cass. 3e civ., 6 sept. 2011, n° 10-19.542. – Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510).
Ainsi, il a récemment été jugé qu’une cave intégrée dans un lot de copropriétés et transformée en salle de bains devait être incluse dans le métrage la superficie privative du lot (CA Versailles, Ch. 3, 5 janv. 2017, n° 15/00814).
De même, il doit être tenu compte, non de l’affectation figurant dans le règlement de copropriété, mais de l’affectation des locaux au jour de la vente (le local désigné comme « cave », transformé en bureau : Cass. 3e civ., 7 févr. 2012, n° 11-11.608).
L’arrêt rapporté ne revient pas sur cette évolution jurisprudentielle, mais la nuance : les espaces sont réputés affectés conformément aux plans de copropriété, d’autant plus qu’en l’espèce ces plans étaient corroborés par les plans annexés au permis de construire et ceux annexés à l’acte de vente.
Il appartient donc au vendeur, s’il souhaitait inclure des superficies de parking et de cave dans le métrage de la partie privative du lot, de rapporter la preuve de la transformation de ces espaces en espace à usage professionnel.
Il aura tout intérêt à se ménager cette preuve avant la vente, car il risque, à défaut, d’avoir les plus grandes difficultés à rapporter cette preuve lorsque l’action sera engagée par son acquéreur.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 octobre 2017 n°16-23446