Une agence immobilière avait obtenu d’un couple de propriétaires la signature d’un mandat de vente non exclusif portant sur une villa au prix de 457 000 euros net vendeur. Un mois plus tard, elle a régularisé auprès d’un candidat acquéreur un mandat de recherche d’une maison individuelle pour un budget maximum de 420 000 euros.
Ce candidat acquéreur a visité, par l’intermédiaire de l’agence, la villa objet du mandat de vente et a signé une offre d’achat de l’immeuble au prix de 460 000 euros.L’acte authentique de vente n’ayant pas été établi, l’acquéreur pressenti a ultérieurement acquis ce bien par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, à un prix inférieur.
La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 13 nov. 2007) a cru pouvoir le condamner à payer à l’agence évincée la commission de 5 % prévue par le mandat de recherche, calculée sur la base du prix effectif d’achat, en affirmant que « lorsqu’un agent immobilier bénéficiaire d’un mandat de recherche en vue de l’acquérir fait visiter un immeuble et qu’ensuite l’acquéreur traite avec un autre mandataire du vendeur, l’opération est effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier « .
La Cour de cassation censure cette décision et énonce, au visa de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que lorsque le mandant a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n’est tenu de payer une rémunération qu’à l’agent immobilier par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue, au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, et cela même si le bien lui avait été précédemment présenté par le mandataire initial, sauf à ce dernier à prétendre à l’attribution de dommages et intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de l’acquisition.
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 25 novembre 2010 n° 08-12432