Dans une récente décision, la Cour de Cassation considère que la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, mise contractuellement à la charge du preneur, doit être déduite de la valeur locative permettant de fixer le loyer du bail renouvelé.
Selon l’article R 145-8 du Code de Commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
En l’espèce, un locataire de locaux à usage de supermarché demande le renouvellement de son bail. Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé, le bailleur saisit le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer à la valeur locative.
Le montant de l’impôt foncier a été déduit de la valeur locative par application de l’article R 145-8 précité dès lors que la taxe foncière, dont le paiement incombe normalement au bailleur, a été mise contractuellement à la charge du locataire.
Pourtant, récemment la Cour de Cassation avait considéré que le juge doit rechercher si, dans les baux retenus à titre d’éléments de référence, la taxe foncière n’est pas également supportée par les autres locataires ( Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 décembre 2018 n°17-27.654) . Il ne résulte pas de la présente affaire d’informations à ce sujet.
En l’espèce, le bailleur faisait seulement valoir qu’il est d’usage dans le secteur de la grande distribution de faire supporter au locataire la charge de la taxe foncière. L’argument est écarté par la Cour de cassation, les juges du fond étant souverains dans l’appréciation de la valeur locative.
Cet argument était donc insuffisant. Le bailleur aurait dû demander à l’expert de procéder à la comparaison.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2019 n°18-14.917