À l’expiration du contrat de bail de huit ans, le locataire, âgé de plus de 65 ans, bénéficie non d’un bail renouvelé mais d’un droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Les dispositions relatives au prix du loyer du bail renouvelé ne lui sont donc pas applicables.
Si, à l’expiration d’un bail de huit ans de sortie de la loi du 1er septembre 1948, les relations contractuelles sont, en principe, régies par la loi du 6 juillet 1989 lorsque le local est à usage d’habitation ou mixte (habitation / professionnel) ou, si les lieux sont à usage exclusivement professionnel, par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et par les dispositions du code civil, le législateur a prévu un aménagement au profit des personnes âgées (et des personnes handicapées au sens du 2° de l’art. 27 de la loi de 1948).
Le troisième alinéa de l’article 29 de la loi « Méhaignerie » du 23 décembre 1986 (dans sa rédaction issue de la loi du 6 juill. 1989) précise en effet que lorsque, à l’expiration du bail de sortie, le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans, il bénéficie du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi de 1948.
La portée du « droit au maintien dans les lieux »va bien au-delà de l’impossibilité, pour le bailleur, de donner congé à son locataire, puisque, aux termes de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi de 1948, ce droit s’exerce »aux clauses et conditions du contrat primitif ».
Par conséquent, le « contrat primitif » étant le bail de sortie, il ne saurait être question, pour le bailleur d’un local d’habitation, aux termes de ces huit années, de délivrer, au visa de l’article 17 c de la loi de 1989, un congé à son cocontractant emportant offre de renouvellement avec augmentation de loyer.
C’est ce que la haute juridiction précise, pour la première fois, dans l’arrêt rapporté.
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile, 10 décembre 2008 n°08-10319