Le loyer du bail commercial commercial n’a pas lieu d’être déplafonné dès lors que les locaux ne sont pas monovalents.
Pour mémoire, selon les articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
De plus, présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux au regard de la valeur vénale de l’immeuble (Cour de Cassation, chambre civile 3, du 8 février 2006, 04-17.046).
En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, règle de principe, doit être écartée, de prouver que les locaux sont monovalents.
Pour rapporter la preuve du caractère de la monovalence des locaux loués, il convient de rapporter la preuve du critère matériel, mas également du critère économique.
En ce qui concerne le caractère matériel de la monovalence, les bailleurs démontrent que dès l’origine un terrain nu a été acquis en 1932 et qu’il y a été édifié des locaux dédiés à l’activité spécifique de garage et de réparation automobile.
Ils sont toujours affectés à cette seule destination telle que cela résulte des baux commerciaux successifs conclus entre les parties.
En ce qui concerne le critère économique de la monovalence, l’expert judiciaire a estimé le coût des travaux de transformation à 1 913 864 euros.
L’immeuble a été vendu en 2023 pour un prix maximal de 13 219 378 euros et les locaux vont être transformés en logements sociaux.
Cette transformation est réalisable et économiquement viable, la configuration des locaux ne faisant pas obstacle à leur modification. Par conséquent, il convient d’appliquer le loyer indiciaire au bail renouvelé au 1er janvier 2017, soit 64 485 euros par an.
Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 21 Juin 2023 n°20/06695