Les locaux à usage de centre de radiologie constituent des locaux monovalents et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Les locaux sont situés au sous sol et rez-de-chaussée d’un immeuble de deux étages dont les deux étages situés en superstructure sont affectés à usage de clinique.
Le bâtiment a été construit pour un usage de radiologie et radio-diagnostic ; la distribution du rez-de-chaussée est parfaitement adaptée à l’activité de radiologie en raison du faible éclairement du bâtiment en général et de la présence de salles obscures en son centre accessibles par des petites cabines.
L’impossibilité de convertir les locaux en locaux de bureaux résulte de l’absence d’éclairement suffisant et celle de les convertir en une autre activité commerciale est fortement limitée par la présence de la clinique au-dessus compte tenu des contraintes inhérentes à l’absence de nuisances.
Les locaux comportent en outre des installations importantes qui ont nécessité des aménagements spécifiques et onéreux en terme notamment d’isolation (murs en béton baryté et portes plombées).
Le loyer du bail renouvelé doit en conséquence être fixé à la valeur locative.
Compte tenu notamment de la bonne adéquation des locaux à leur destination, de l’existence en rez-de-chaussée d’un accès direct avec la clinique, de l’agrément de quatorze emplacements de stationnements extérieurs devant le bâtiment, de l’état du marché locatif, il convient de retenir le prix moyen de 220 euros par mètre carré tel que proposé par l’expert.
Il convient de déduire l’impôt foncier réglé par la locataire, ce qui constitue une charge exorbitante soit 19 183 euros. Le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 est donc fixé à 99 144 euros par an hors taxes et hors charges.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 6 Janvier 2017, RG n° 14/23334