En matière de bail commercial et s’agissant de la notion de monovalence : dès lors que des locaux ne peuvent être affectés à une autre activité sans travaux importants et coûteux, le déplafonnement du loyer s’impose — peu importe que certains travaux soient juridiquement à la charge du preneur ou du bailleur.
1. Loyer du bail renouvelé et locaux monovalents
Le mécanisme du plafonnement du loyer renouvelé constitue le principe en matière de bail commercial, mais il connaît plusieurs exceptions.
➤ Article L.145-34 du Code de commerce
Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné, sauf hypothèses légales de fixation à la valeur locative (notamment en cas de modification notable ou pour certaines catégories de locaux).
➤ Article R.145-10 du Code de commerce
« Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut […] être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. »
Autrement dit, les locaux monovalents échappent au plafonnement, leur valeur étant appréciée selon les pratiques du secteur.
Les loyers de renouvellement des bureaux, des locaux monovalents ou des terrains nus font ainsi partie des hypothèses classiques de déplafonnement. Presentation-J1-Baux-commerciau…
La question centrale devient donc factuelle :
le local peut-il réellement être affecté à une autre activité sans transformations lourdes ?
2. Jurisprudence
Selon la jurisprudence:
- le prix du bail des locaux construits pour une seule utilisation peut être fixé selon les usages de la branche, confirmant l’autonomie du régime des locaux monovalents. (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, ch. 3-4, 26 septembre 2024, n° 20/10652)
- Dès lors que les locaux sont monovalents, cela exclut l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du Code de commerce relatif à la prise en compte des améliorations réalisées par le locataire et le loyer doit être fixé à la valeur locative selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 5 octobre 2017 n°16-18059
3. Faits et procédure
Un bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement avec demande augmentation de loyer pour des locaux exploités en station-service, contrôle technique et réparation automobile.
Le bailleur a saisi le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le prix du bail renouvelé hors plafonnement, soutenant le caractère monovalent du site.
La locataire contestait cette qualification en arguant notamment que le coût de la dépollution — incombant selon elle au dernier exploitant — ne devait pas être pris en compte pour apprécier la monovalence.
La cour d’appel de Caen a retenu le caractère monovalent et écarté le plafonnement.
Un pourvoi a alors été formé.
4. Analyse de l’arrêt
La Cour de cassation valide sans ambiguïté le raisonnement des juges du fond et rappelle notamment que :
- la règle du plafonnement n’est pas applicable aux baux portant sur des locaux monovalents, soumis à l’article R. 145-10 du code de commerce, et que sont monovalents les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
- peu importe l’imputation du coût des travaux importants ou de transformations couteuses qu’ils soient à la charge du bailleur ou du preneur, si une dépollution s’avère nécessaire, le juge peut en tenir compte pour retenir le caractère monovalent des locaux.
En effet, la Cour de cassation rappelle d’abord la définition classique :
👉 sont monovalents les locaux qu’il n’est pas possible d’affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
Les juges avaient relevé que :
- les bâtiments avaient été conçus pour une activité automobile,
- leur transformation nécessitait le démontage d’équipements spécifiques,
- l’enlèvement des cuves,
- la modification d’accès poids lourds,
- et une dépollution du site.
La Cour affirme une solution particulièrement sécurisante pour les bailleurs :
👉 l’imputation financière des travaux est indifférente.
En d’autres termes :
Ce qui compte n’est pas de savoir qui paiera les travaux, mais s’ils rendent objectivement le changement d’usage difficile.
Cette approche est profondément pragmatique.
Elle confirme que la monovalence est une notion matérielle, non juridique.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 décembre 2025 n° 24-15.417
5. FAQ
Un local est-il monovalent dès lors qu’il est spécialisé ?
Non. Il faut démontrer qu’un changement d’activité implique des travaux importants et coûteux.
La charge financière des travaux est-elle déterminante ?
Non. La Cour de cassation juge qu’elle est indifférente.
La dépollution peut-elle caractériser la monovalence ?
Oui, dès lors qu’elle participe aux transformations lourdes nécessaires à un changement d’usage.
Le déplafonnement est-il automatique ?
Oui, une fois la monovalence caractérisée.
Qui doit prouver la monovalence ?
En pratique, le bailleur qui sollicite la fixation à la valeur locative.