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Publié le 13 Fév 2010

Les travaux en cours de bail augmentent-ils la valeur locative ?

Les améliorations faites par les investissements du preneur ne peuvent être utilisées pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail.

En l’espèce, la société Sosli était titulaire depuis le 1er mars 1999 d’un bail portant sur des locaux à usage commercial dans lequel elle exploitait un centre de sport et de loisirs moyennant un loyer de 3 048, 98 euros ramené unilatéralement par celle-ci à 1 500 euros par mois à compter de l’acquisition le 28 février 2005 par la société civile immobilière la Bibliothèque (la SCI) de l’immeuble abritant les locaux loués et que la SCI avait demandé qu’un bail écrit soit établi et que le loyer soit fixé à une certaine somme à compter de la date de son acquisition, la cour d’appel, qui n’a pas constaté la résiliation du bail initial, a exactement retenu, comme il le lui avait été demandé, que, en application de l’article L. 145-38, alinéa 4, du code du commerce, les améliorations faites par les investissements du preneur ne pouvaient être utilisées pour augmenter la valeur locative des locaux en cours de bail.

La Cour d’appel a donc à juste titre ordonné la SARL SOSLI de régulariser avec la SCI LA BIBLIOTHEQUE un bail commercial dont l’entrée en jouissance a été fixée à la date du 28 février 2005, de fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 3.500 € HT, et condamné la SCI à restituer à la SARL SOSLI la somme de 22. 796, 41 € au titre du trop perçu sur les loyers couvrant la période du 1er mars 2005 au 31 décembre 2007.

La portée de cet arrêt réside dans l’interprétation de l’article L 145-38 alinéa 4 du Code de Commerce qui dispose que:

« En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours. »

Contrairement à ce que soutenait le pourvoi, les investissements réalisés par le preneur en cours de bail ne permettent pas d’obtenir une augmentation du loyer.

La Cour de Cassation l’a rappelé pour ceux qui l’avaient oublié.

Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 2 février 2010 n°08-17889

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