Les dispositions de l’article 1721 du Code civil n’étant pas d’ordre public, il peut y être dérogé par des conventions particulières, dès lors qu’elles comportent des clauses claires, précises et non équivoques et ne dispense pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrance est bien opposable au preneur.
Ces clauses doivent toutefois être interprétées restrictivement.
En l’espèce, la clause par laquelle le preneur renonce à tout recours contre le bailleur en cas d’infiltration d’eau, dès lors qu’elle est claire et non équivoque et ne dispense pas le bailleur de son obligation essentielle de délivrance est bien opposable au preneur.
Le bailleur ne peut cependant s’en prévaloir, puisque le dégât des eaux est pour partie imputable à un vice de construction de l’immeuble.
Dès lors que les infiltrations ont pour cause partielle un vice imputable au bailleur, dont il doit garantie en application de l’article 1721 précité, ce dernier ne peut se prévaloir de la clause d’exonération relative aux infiltrations.
Il ressort en effet du rapport d’expertise judiciaire que le dégât des eaux a une double cause : la rupture de la canalisation sous le trottoir et une ancienne canalisation mal bouchée dans l’immeuble loué.
Le bailleur est exonéré de sa responsabilité à hauteur de 50 pour-cent, puisque la rupture de la canalisation est imputable à la commune.
Concernant les préjudices subis par le preneur, qui exploite un restaurant dans les lieux, le préjudice matériel n’est pas contesté (7548 euros).
La perte de clientèle liée au préjudice de jouissance subi pendant 633 jours a généré une perte de chiffre d’affaires de 90 000 euros.
Le taux de marge brute étant de 70 pour-cent et la perte de chance de maintenir le chiffre d’affaires moyen étant de 80 pour-cent, les dommages et intérêts dus après application de l’exonération de 50 pour-cent sont fixés à 28 974 euros.
Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 11 Juin 2019 – n° 18/00057