L’indication que la clause relative aux charges n’est pas limitative ne permet pas de faire supporter au preneur le coût du ravalement de façade.
Pendant la durée du bail, le bailleur doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que locatives (C. civ., art. 1720). Pour le dire autrement, les grosses réparations, qui s’opposent aux réparations locatives, incombent en principe au bailleur.
Dans le secteur libre, c’est-à-dire notamment en matière de baux commerciaux et de baux professionnels, les parties au contrat peuvent sans contrainte convenir de la répartition des charges entre elles. La stipulation prévoyant que le preneur supportera le coût des grosses réparations est valable.
Mais un soin tout particulier devra être apporté à la rédaction puisque s’agissant de clauses dérogatoires au droit commun exonérant le bailleur de ses obligations, elles seront interprétées restrictivement, c’est-à-dire en faveur du preneur (C. civ., art. 1162).
Un bail qui met à la charge du locataire en plus de charges locatives certaines obligations incombant normalement au bailleur tout en précisant que l’énumération n’est pas limitative ne peut avoir pour effet de faire supporter au preneur les frais de ravalement de façade.
En effet, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère que les dépenses de ravalement ne constituent pas des charges locatives (Cass. 3e civ., 21 févr. 1996, n° 94-14.008). Pour obtenir le remboursement de ces frais par le locataire, il aurait fallu une stipulation expresse et dépourvue d’ambiguïté en ce sens.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 décembre 2012 n° 11-25414