Le décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux permettant la mise en œuvre des dispositions de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME avait été publié (JO 28 déc.).
Celui-ci donner pouvoir aux communes de préempter toute cession de fonds de commerce ou de droit au bail dans un préimètre déterminé.
Mais là n’est pas l’important. Dorénavant, toute cession de fonds de commerce, de cession de fonds artisanal ou de cession de droit au bail fera l’objet d’un compromis de vente préalable, et ce sous condition suspensive de purger le droit de préemption de la commune. Mais quid des communes qui n’ont pas déterminé de périmètre, ou le détermine peu de temps avant l’acte de cession. Doit-on obligatoirement réidger ce type d’acte. La réponse ne peut être qu’affirmative.
En effet, si entre une réponse négative de la commune sur l’existence d’un périmètre de préemption, et la signature directe de l’acte de cession, un pérmiètre est établi, alors la commune pourrait bien disposer d’un délai de cinq ans pour faire annuler l’acte. Les acquéreurs et vendeurs doivent-ils prendre un tel risque? La réponse est bien évidemment négative. Les conséquences seraient bien trop dramatiques.
Ainsi, quelquesoit la commune le conseil est le suivant: rédiger un compromis de vente sous condition suspensive de purger le droit de préemption. Les acquéreurs et vendeurs seront « immunisés » contre tout recours de la commune en nullité de l’acte.
Maintenant, concernant le formulaire cerfa 13644*01 de « Déclaration de cession soumis au droit de préemption » (téléchargeable sur ce site), qu’il convient de remplir et d’adresser à la commune. Il est indispensable d’y joindre le compromis de vente car les renseignements demandés par le document ne comprennent pas toutes les conditions de la vente tels que:
- les honoraires de l’intermédiaire
- les honoraires de l’avocat
- les salariés à reprendre
- le sort des contrats
- les conditions et charges des baux commerciaux
- etc….
Ainsi, si la commune a l’intention de préempter, cela ne pourra être qu’aux charges et conditions du compromis de vente.
A compter de la notification de la déclaration, la commune dispose d’un délai de deux mois pour préempter. Passé ce délai, l’acte pourra être réitéré.
En cas de préemption, La commune aura un délai d’un an à compter de la préemption pour revendre le fonds ou le bail préempté suivant appel d’offres par voie d’affichage en mairie.
En conclusion, il est conseillé de rédiger systématiquement un compromis de vente et de le joindre à la « Déclaration de cession soumis au droit de préemption »
Document joint : DIA FONDS DE COMMERCE CERFA.pdf