Pour éviter d’avoir à payer une indemnité d’éviction, le bailleur qui délivre un congé irrégulier ne peut s’en prévaloir et soutenir que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, du fait de la nullité de son congé, et que le preneur est à l’origine de la rupture du contrat en ayant quitté les lieux.
L’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que le congé donné par le bailleur doit l’être par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé est donné.
Cette nullité est une nullité relative de sorte que le bailleur qui délivre un congé irrégulier ne peut s’en prévaloir et soutenir que le bail s’est poursuivi par tacite reconduction, du fait de la nullité de son congé, et que le preneur est à l’origine de la rupture du contrat en ayant quitté les lieux
Le preneur, à qui un congé irrégulier est délivré, peut ainsi demander le paiement d’une indemnité sans être obligé de se maintenir dans les lieux.
Il convient d’homologuer l’évaluation faite par l’expert de l’indemnité d’éviction, fixée à 19 892 euros.
L’éviction entraîne la perte du fonds de commerce puisqu’il n’est pas possible de retrouver à proximité un cadre similaire pour exploiter le caveau-restaurant, qui bénéficie d’un cachet et d’une originalité relevés par l’expert.
Cependant, les conditions d’accès au restaurant sont difficiles et une remise aux normes des installations de sécurité est nécessaire. Le fonds de commerce n’est pas rentable.
Cour d’appel de Nancy, Chambre commerciale 5, 30 Septembre 2015 n° 14/02963