Lorsque la clause résolutoire d’un bail commercial est visé par la bailleresse, il lui appartient d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure d’un mois pour pouvoir en obtenir le bénéfice.
En l’espèce, la SCI, propriétaire de locaux commerciaux à usage de glacier et salon de thé donnés à bail à une société, lui a délivré, le 22 septembre 2008, un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction .
Le 2 décembre 2010, elle lui a délivré un commandement visant à faire cesser l’activité de fabrication de crêpes et de gaufres contraire à la destination du bail.
Le 18 mai 2011, elle a exercé son droit de repentir.
Le 18 octobre 2012, elle a délivré à la locataire un nouveau commandement visant la clause résolutoire et la sommant de mettre un terme à l’activité de fabrication de crêpes et de gaufres.
La société locataire a assigné la SCI en fixation de l’indemnité d’éviction et en opposition au commandement du 2 décembre 2010 ; à titre reconventionnel, la SCI Mehdi a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire.
Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Pour dire que la locataire a commis une infraction à la clause de destination du bail et suspendre les effets de la clause résolutoire, l’arrêt retient que la fabrication de crêpes et de gaufres sur place est établie et que la société locataire ne justifie pas avoir régularisé la situation dans le mois de la délivrance du commandement.
En statuant ainsi, alors qu’il appartenait à la bailleresse d’établir la persistance de l’infraction après l’expiration du délai de mise en demeure, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l’article 1315 du Code civil, devenu 1353 du Code civil.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 décembre 2016 n°15-23831