Une autorisation administrative préalable à la signature du bail est requise pour affecter à un usage exclusivement professionnel un local à usage mixte.
En l’espèce, après avoir délivré un congé à ses précédents locataires, un bailleur consent un bail professionnel portant sur les mêmes locaux à une société.
Les lieux n’étant pas libérés à l’issue du congé, le bailleur assigne les preneurs initiaux en expulsion et en paiement de dommages et intérêts.
Ces derniers soulèvent alors la nullité du nouveau bail pour violation de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.
Afin de préserver le nombre de logements disponibles dans les zones locatives « tendues », ce texte exige une autorisation administrative préalable pour changer l’usage de locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Ce texte est d’ordre public (Civ. 3e, 15 janv. 2003, n° 01-03.076), toute convention conclue en violation de cette disposition étant nulle de plein droit.
La cour d’appel ayant ainsi prononcé la nullité du bail litigieux, le bailleur forme un pourvoi en cassation en soutenant, dans le premier moyen, qu’une autorisation n’est pas nécessaire pour affecter à un usage exclusivement professionnel des locaux qui étaient déjà, au 1er janvier 1970, à usage majoritairement professionnel et minoritairement d’habitation.
le moyen est rejeté par la Cour de cassation, laquelle rappelle que les locaux d’un bail mixte d’habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l’article L. 631-7 du CCH (V. déjà Civ. 3e, 11 déc. 1996, n° 95-10.215), l’importance respective des surfaces consacrées à l’usage d’habitation et à l’usage professionnel étant indifférente.
Le bailleur reprochait, en outre, dans son pourvoi à la cour d’appel d’avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts.
Ce second moyen est également rejeté car le bailleur ne démontrait ni l’existence d’un préjudice né de la non-restitution des lieux, ni celle d’une faute commise par les locataires initiaux, ces derniers ayant seulement mis en œuvre les moyens légaux dont ils disposaient, alors que l’enjeu du litige était important pour leur identité professionnelle auprès de leur clientèle qui les connaissait à cette adresse depuis 1978.
Or la mise en jeu de la responsabilité délictuelle des anciens locataires supposait classiquement la preuve d’une faute et d’un préjudice découlant de cette dernière (C. civ., art. 1240 ; anc. art. 1382). Si l’exercice d’une voie de droit peut être fautif en cas d’abus (Civ. 3e, 25 juin 1986, n° 85-11021), aucun comportement déloyal ou dilatoire ne pouvait être reproché en l’espèce aux locataires initiaux.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 22 juin 2017 n°16-17946