L’hypothèse se présente dans nombre de transaction. Lorsque le mandat de vente met la charge du paiement des honoraires sur l’acquéreur qui n’est pas une partie au mandat, comment l’obliger à régler les honoraires dus ?
Un mandat exclusif de vente prévoyait que la rémunération de l’agent immobilier comprendrait, outre une commission fixe à la charge du mandant, un honoraire de négociation à la charge de l’acquéreur, proportionnel à l’économie réalisée sur le prix de vente mentionné dans le mandat.
L’agent immobilier est parvenu à négocier la vente de l’appartement objet de ce mandat à un prix moindre que celui initialement demandé, puis, après que cette transaction eut été réitérée en la forme authentique, a assigné l’acquéreur, dont il avait préalablement reçu un mandat de recherche, en paiement de l’honoraire de négociation tel que liquidé dans la promesse synallagmatique de vente conclue par son entremise.
Pour débouter l’agent immobilier de cette demande, le jugement retient que si la loi Hoguet n’interdit pas le partage des honoraires, le mandat signé par le vendeur ne saurait mettre à la charge de l’acquéreur une obligation à laquelle ce dernier n’aurait pas souscrit, et que le mandat de recherche consenti par l’acquéreur étant irrégulier pour n’avoir pas été enregistré dans le registre des mandats, ne pouvait justifier la rémunération de l’intermédiaire.
En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la promesse synallagmatique de vente renfermant l’engagement des parties ne comportait pas, pour l’acquéreur, celui de s’acquitter de l’honoraire de négociation mis à la charge de l’acquéreur dans les conditions de détermination fixées par le mandat de vente, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l’ article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 .
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 02 octobre 2013 n°12-22761