La SCI ne peut pas se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés car elle est un professionnel de l’immobilier. Toutefois, la Cour de Cassation semble ouvrir des pistes qui permettraient de revendiquer la qualité on professionnelle.
En effet, pour rejeter la demande de la SCI de se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés à l’encontre des vendeurs, la Cour de Cassation souligne:
– d’une part, qu’il n’avait pas été demandé à la cour d’appel de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI
– et d’autre part, qu’il n’avait pas été soutenu devant la cour d’appel que la SCI avait très peu d’expérience dans le domaine immobilier du fait des professions d’instituteur et de professeur des écoles exercées par ses associés, qui aurait pu lui permettre d’en déduire que l’appel en garantie formé par la SCI à l’encontre de ses vendeurs aurait pu être accueillie.
En l’espèce, ayant constaté que la société civile immobilière (SCI), avait pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait d’acquérir, celle-ci avait agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28 avril 2005 à l’acquisition d’un immeuble comprenant six appartements donnés en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à une personne physique.
Relevé qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier, la SCI était présumée connaître les vices affectant l’immeuble et souverainement retenu qu’il n’était pas démontré que l’acheteur avait eu connaissance des désordres affectant la structure de l’immeuble, des défauts d’étanchéité, du manque d’isolation thermique et de l’insuffisance de sa ventilation ni de leur ampleur et de leur gravité rendant l’immeuble impropre à sa destination.
La cour d’appel, qui n’était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.
De plus, ayant relevé que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant soit de percevoir des loyers, soit d’obtenir une plus-value par la revente du bien, avait agi en qualité d’acheteur professionnel lors de l’acquisition de l’immeuble en 2005 et souverainement retenu qu’elle avait eu la possibilité, par un examen normalement diligent, de découvrir aisément les désordres affectant la structure du bâtiment, son isolation, son étanchéité, son installation électrique, son système de chauffage et ses problèmes d’humidité et de se persuader de l’impropriété de l’immeuble à l’usage d’habitation auquel il était affecté, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que la SCI avait très peu d’expérience dans le domaine immobilier du fait des professions d’instituteur et de professeur des écoles exercées par ses associés, a pu en déduire que l’appel en garantie formé par la SCI à l’encontre de ses vendeurs ne pouvait être accueilli.
Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 7 Octobre 2014 n° 13-21957