Si le juge peut sanctionner l’usage déloyal d’une prérogative contractuelle, il ne peut porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties.
Certains considèrent que la régularisation tardive des charges par le bailleur es une question délicate. .
En droit, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’effectuer une régularisation annuelle des charges, cette obligation n’est assortie d’aucune sanction, si ce n’est la possibilité pour le locataire, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, de demander un étalement du paiement réclamé sur douze mois « lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité ».
Le bailleur n’en conserve pas moins le droit d’effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de cinq ans, comme dans cette affaire, période ramenée à trois ans suite à l’intervention de la loi du 24 mars 2014.
La Cour de cassation dans un premier arrêt de 2012 (Cass. 3e civ., 21 mars 2012 : Rev. loyers 2012, p. 217, note Humblot-Catheland) avait néanmoins confirmé une décision d’appel qui avait refusé au bailleur de récupérer un important arriéré de charges sur cinq ans au motif que cette réclamation était « déloyale et brutale », bien qu’étant juridiquement fondée (sic).
Le comportement fautif du bailleur peut donc parfois justifier une condamnation à des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1134, alinéa 3 du Code civil, des dommages et intérêts qui, en l’occurrence, venaient se compenser avec l’arriéré réclamé.
Dans le présent arrêt, la Cour de cassation entend rappeler à l’ordre les magistrats qui auraient tendance à abuser de ce moyen pour libérer le locataire de charges réclamées tardivement.
Tout en rappelant leur pouvoir de sanctionner la mauvaise foi contractuelle du bailleur, elle en contrôle l’usage et affirme clairement que le principe reste le droit pour le propriétaire de réclamer des arriérés sur une période relativement longue (sous réserve de justifications), même si les régularisations annuelles n’ont pas été effectuées. Seul un comportement particulièrement déloyal pourrait être sanctionné, ce qui n’a pas été considéré comme tel ici.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 décembre 2016 n°15-22844