En matière de bail commercial, suite à la régularisation des charges, impôts, taxes et redevances que doit mettre en œuvre le bailleur, si le locataire demande la communication des justificatifs, le bailleur doit les transmettre les justificatifs et ne peut pas se contenter de les tenir à disposition.
1. Sur l’obligation du Bailleur de justifier du montant des charges
Pour mémoire :
- l’article 1134 ancien du Code civil (devenu art. 1103) prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
- l’article 1353 du Code civil rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
- L’article L.145-40-2 du Code de commerce : le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.
- L’article R.145-36 du Code de commerce : cet état récapitulatif annuel, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Il résulte des textes qui précèdent que:
- d’une part, que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci,
- d’autre part, qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition.
2. Faits et procédure
Une SCI avait consenti un bail commercial portant sur des locaux à usage de bureaux. À la suite d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, un litige est né concernant la régularisation des charges locatives.
La locataire sollicitait la restitution de provisions qu’elle estimait injustifiées et contestait les régularisations opérées par la bailleresse. Celle-ci produisait des redditions de charges détaillées et soutenait avoir satisfait à son obligation en mettant les factures correspondantes à disposition.
La cour d’appel fit droit à cette argumentation, considérant que la locataire pouvait consulter les pièces et vérifier la réalité des dépenses.
Cette décision est censurée.
3. Analyse de l’arrêt
La troisième chambre civile adopte une position particulièrement nette.
Elle rappelle d’abord que le bailleur qui entend conserver les provisions versées ou obtenir le paiement de charges doit rapporter la preuve de leur existence et de leur montant. Cette exigence probatoire s’inscrit dans le droit commun de la preuve et ne souffre aucune atténuation en matière de bail commercial.
La Cour précise ensuite la portée de l’obligation de communication des justificatifs :
le bailleur doit les adresser au locataire qui en fait la demande — il ne peut se borner à les tenir à sa disposition.
La nuance est essentielle. Mettre des documents à disposition suppose une initiative du locataire ; les transmettre relève d’une obligation active du bailleur. Or, la charge de la preuve ne peut être indirectement transférée au preneur.
En validant le raisonnement inverse, la cour d’appel avait inversé cette charge probatoire. La cassation était donc inévitable.
Cet arrêt s’inscrit dans la continuité du mouvement initié par la loi Pinel, lequel tend à instaurer une transparence accrue dans la répartition des charges commerciales. Le bailleur ne peut plus se prévaloir d’une logique purement contractuelle : la justification des charges est désormais une condition de leur exigibilité.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 janvier 2026, n° 24-14.982
FAQ
Le bailleur peut-il simplement permettre la consultation des factures ?
Non. Il doit les transmettre au locataire qui les réclame.
Qui doit prouver le montant des charges ?
Le bailleur, puisqu’il en sollicite le paiement.
La solution est-elle nouvelle ?
Elle prolonge la logique de transparence issue de la loi Pinel mais en renforce clairement l’exigence.
Quels risques en cas de manquement ?
Le rejet de la demande en paiement des charges, voire la restitution des provisions