La clause de l’acte de vente selon laquelle le vendeur s’engage à payer, au terme de la procédure de référé expertise, les travaux de remise en état, est interprétée comme excluant un coût supérieur aux conclusions de l’expert, peu important les décisions de la copropriété.
En l’espèce, une société achète un immeuble qu’elle revend par lots.
A la suite de l’affaissement des planchers de l’appartement du dernier étage, une expertise a lieu à la demande de la copropriété.
Des époux achètent plusieurs lots dans l’immeuble alors que l’expertise est en cours.
Après le dépôt du rapport d’expertise, l’assemblée générale des copropriétaires décide la réfection de la toiture, des « communs » et des escaliers.
Les devis retenus par elle comportent des travaux de réhabilitation non prévus par l’expert (en raison de la carence du syndic qui n’a pas pris dans les meilleurs délais les mesures conservatoires exigées par l’état du bâtiment).
Les acheteurs assignent le vendeur en remboursement des sommes réclamées au titre des appels de fonds en se prévalant d’une clause de l’acte de vente qui stipule qu’« au terme de la procédure, le vendeur s’engage à faire refaire à ses frais les parties de charpente et poutraisons défaillantes ».
La cour d’appel de Besançon rejette la demande. Elle déduit de la clause litigieuse que le vendeur s’est engagé à supporter le coût des travaux de remise en état dans la limite des conclusions du rapport d’expertise qui constituait l’aboutissement de la procédure.
La Cour de cassation confirme la décision au vu de l’interprétation souveraine des juges d’appel que l’ambiguïté des termes de l’acte de vente a rendue nécessaire.
Selon l’ancien article 1134 du Code Civil (aujourd’hui l’article 1103), les obligations contractuelles sont celles dont les parties sont convenues dans le contrat qui fait leur loi.
Le juge doit s’en tenir à la commune intention des parties (C. civ. art. 1188, al. 1 dans sa rédaction issue de l’ord. 2016-131 du 10-2-2016, anciennement art. 1156).
Il ne peut donc interpréter que les clauses ambiguës.
Tel était le cas dans l’arrêt commenté, les parties n’ayant pas pris le soin de délimiter précisément l’étendue de la prise en charge, par le vendeur, des travaux de remise en état des parties communes de l’immeuble.
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 février 2017 n°15-28493