Constitue une faute le fait pour le syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère. Cette faute, qui n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte, est sanctionnée par la non-restitution de ce solde.
Pour faire face à une situation financière passagèrement délicate (en raison, notamment, de la survenance d’impayés de charges), il arrive que le syndic consente une avance au syndicat. Ce faisant, il court le risque – sérieux – de ne pouvoir obtenir le remboursement de la somme versée.
En effet, en sa qualité de mandataire, il ne pourra obtenir gain de cause que pour autant que sa gestion sera exempte de faute.
Or, selon une jurisprudence à présent bien établie, l’avance de trésorerie octroyée par le syndic au syndicat constitue une anomalie de gestion et il ne peut en demander le remboursement sur le fondement de la gestion d’affaires ou de l’enrichissement sans cause (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 20 janvier 1999, Bulletin civil III, n° 17 ; 9 janvier 2002, Bulletin civil III, n° 3).
Ainsi, ce n’est qu’au regard de « circonstances particulières pouvant justifier l’application des dispositions de l’article 1999 du code civil » que le syndic pourra être remboursé (Civ. 3e, 29 mars 2000, Bull. civ. III, n° 74).
Le remboursement du syndic ne sera par conséquent admis que lorsque son intervention aura permis au syndicat d’engager, sous l’empire de la nécessité et pour le compte et dans l’intérêt exclusif de la collectivité, des dépenses indispensables à la vie de la copropriété (Civ. 3e, 13 juill. 1999, Bull. civ. III, n° 173).
Dans l’arrêt du 18 novembre 2009, la collectivité ne semblait pas être confrontée à une telle situation extrême, et la haute juridiction rejette le pourvoi du professionnel de l’immobilier, considérant que ce dernier a commis une faute, sanctionnée par le non-remboursement des sommes avancées.
Vainement, le demandeur a-t-il tenté de contourner cette solution prévisible, en soutenant que sa faute a été effacée par le quitus qu’il a obtenu de l’assemblée générale pour sa gestion passée.
En effet, la Cour de cassation approuve les juges du fond (Aix-en-Provence 7 mars 2008) ayant constaté que la faute du syndic, qui consiste à gérer la copropriété sans faire apparaître son passif, n’apparaît qu’à l’occasion du solde de tout compte donné au mandataire en fin d’exercice.
Il semble toutefois possible de contourner l’illégalité de toute avance versée hors état de nécessité, moyennant la conclusion, entre le syndicat et le syndic, d’une convention en ce sens, laquelle devra être « spécialement autorisée par une décision de l’assemblée générale » (Décr. 17 mars 1967, art. 39, al. 1er).
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 18 novembre 2009 n° 08-20595