Si la régularisation annuelle fait apparaître un écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur et obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il subit du fait de la sous-estimation de la provision.
En l’espèce, il convient de considérer le bailleur comme responsable du préjudice résultant pour le locataire de la sous-estimation du montant des charges et d’indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisations de charges dues pour les années 2013 et 2014, soit 3 799 euros.
La locataire établit le défaut d’étanchéité des fenêtres de l’appartement, par des constats effectués par un technicien du service communal d’hygiène et de santé de la ville et par un technicien de l’assureur protection juridique de la locataire.
Ces techniciens constatent que les fenêtres en bois à simple vitrage, datant des années 1960-1970, laissent passer l’air et que les ventaux s’ouvrent par grands vents, les fenêtres étant à remplacer impérativement. Il est ainsi établi que le clos et le couvert du logement ne sont pas garantis.
Or, le bailleur doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, en application de l’article 1720 du Code civil.
Le dommage souffert par la locataire du fait de la défectuosité des fenêtres est apprécié à 1 500 euros, la présence de jeunes enfants dans ce logement situé au 5ème et dernier étage de l’immeuble rémois majorant les difficultés et les frais exposés pour maintenir une température minimale.
Le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à respecter la destination du bail alors que le contrat de bail autorisait expressément la locataire à établir son siège social dans les locaux loués par bail à usage d’habitation, à y recevoir de la clientèle et à apposer sa plaque sur l’immeuble (clause particulière en dernière page du bail).
Cette procédure vexatoire a causé à la locataire un préjudice moral que le premier juge a pertinemment apprécié à 500 euros.
D’autres décisions que celle-ci peuvent d’ailleurs être citées condamnant le bailleur à dédommager le locataire pour sous-estimation des provisions (CA Paris, 6e ch., sect. B, 26 juin 2008, n° 06/06352 ; CA Paris, 6e ch., sect C, 29 oct. 2003, n° 02/20651).
Cour d’appel, Reims, 1re chambre civile, section instance, 9 Février 2018 – n° 17/00714