Le non-paiement des loyers par le locataire constitue un manquement grave à ses obligations, justifiant la résiliation judiciaire du bail d’habitation, sauf preuve que le logement est inhabitable.
1/ Textes légaux
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 1184 du Code civil (ancienne rédaction applicable) prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander la résolution judiciaire du contrat.
2/ Jurisprudences applicables
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’absence de paiement des loyers est un manquement grave. Elle a jugé que:
- l’accumulation d’arriérés justifie la résiliation (Cass. 3e civ., 22 nov. 2011, n° 10-27.120),
- le bailleur doit en rapporter la preuve, à défaut de quoi sa demande est rejetée (Cass. 3e civ., 10 févr. 2015, n° 13-26.852),
- le locataire ne peut suspendre ses paiements en invoquant la non-décence du logement, sauf à démontrer qu’il est inhabitable (Cass. 3e civ., 8 juill. 2009, n° 08-14.846).
La cour d’appel de Paris adopte la même position. Elle a ainsi jugé que
- l’importance d’une dette locative justifie la résiliation (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 26 juin 2025, n° 23/06186),
- le cumul d’impayés et le défaut d’entretien du logement constituent des manquements graves rendant impossible la poursuite du bail (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 1er mars 2018, n° 15/21183),
- des impayés répétés permettent la résiliation même dans le cadre d’une convention de relogement (CA Paris, Pôle 4, ch. 3, 16 mars 2017, n° 15/02489),
- la résiliation pouvait être prononcée malgré un jugement de surendettement effaçant la dette locative (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 13 mai 2025, n° 23/03003),
- le non-paiement des loyers constituait à lui seul un motif grave d’expulsion (CA Paris, 31 mai 2007, n° 07/09462).
3/ Analyse des faits
Dans l’affaire jugée à Metz, le locataire n’avait pas réglé ses loyers pendant plusieurs mois. Les mises en demeure du bailleur étaient restées sans effet.
Le logement n’était pas inhabitable, comme l’a confirmé un constat d’huissier (aujourd’hui commissaire de justice).
Le bailleur avait pourtant accordé une réduction de 200 € par mois avec effet rétroactif et proposé des solutions de relogement, que les locataires avaient refusées.
Les arguments liés à la santé des enfants n’étaient pas démontrés.
La cour a donc prononcé la résiliation judiciaire du bail, condamné le locataire au paiement de l’arriéré locatif et fixé une indemnité d’occupation.
Cour d’appel, Metz, 3e chambre, 14 Août 2025 – n° 24/00352
Conclusion
Le non-paiement des loyers constitue un motif grave de résiliation judiciaire du bail d’habitation. Le locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution que si le logement est inhabitable, et le bailleur doit rapporter la preuve des impayés.
En bref
👉 Le non-paiement des loyers = motif grave de résiliation.
👉 Le bailleur doit prouver les impayés.
👉 L’exception d’inexécution est exclue si le logement reste habitable.
FAQ
➡️ Un bailleur peut-il obtenir la résiliation du bail dès le premier impayé ?
Non, les juges apprécient la gravité et la répétition des manquements.
➡️ Le locataire peut-il cesser de payer si le logement est indécent ?
Non, sauf si l’indécence rend le logement inhabitable.
➡️ Le surendettement protège-t-il le locataire ?
Non, la résiliation peut être prononcée même si la dette est effacée par un jugement de surendettement.