Le juge a le pouvoir de réduire, voire de supprimer, la rémunération de l’agent immobilier en considération des fautes commises dans l’exercice de sa mission. Ce dernier engage en outre sa responsabilité délictuelle à l’égard du cocontractant de son mandant lorsqu’il ne s’assure pas que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies.
En exécution d’un mandat de vente exclusif, un agent immobilier avait négocié et rédigé un compromis de vente, moyennant une commission à la charge de l’acheteur. Un litige survint car le terrain vendu était en réalité d’une superficie inférieure à celle annoncée et frappé d’une servitude non aedificandi.
Invoquant un manquement de l’agent immobilier à ses obligations d’efficacité, d’information et de conseil, l’acquéreur refusa de régler la commission après réitération de la vente par acte authentique. Assigné en paiement par l’agent immobilier, il demanda, à titre reconventionnel, la réduction de la commission et le versement de dommages-intérêts. La cour d’appel rejeta ses demandes aux motifs, d’une part, que le juge ne peut pas modifier la rémunération conventionnellement fixée par les parties et, d’autre part, qu’aucun manquement ne peut être reproché à l’agent immobilier. L’arrêt est cassé par la première chambre civile.
Premièrement, la Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 1999 du code civil, la possibilité pour le juge de réduire, voire de supprimer la rémunération en considération des fautes commises par l’intermédiaire dans l’exercice de sa mission.
Deuxièmement, la Cour de cassation rappelle que l’intermédiaire professionnel qui prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par un contractant, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention, même à l’égard de l’autre partie. Si l’agent immobilier peut engager sa responsabilité contractuelle à l’égard du mandant en cas de mauvaise exécution de sa mission, il est en effet également susceptible d’être responsable vis-à-vis du cocontractant de son mandant sur le fondement délictuel (Civ. 1re, 16 déc. 1992, n° 90-18151), notamment en qualité de rédacteur d’acte (Civ. 1re, 25 nov. 1997, n° 96-12.25).
Cour de Cassation, 1ère Chambre Civile, 14 janvier 2016 n°14-26474