La faute de l’acquéreur dans la non réalisation de la vente ne permet au regard de la loi Hoguet d’obtenir le paiement de la commission perdue. Cependant, la responsabilité civile délictuelle lui permet d’obtenir un dédommagement correspondant à la perte d’une chance de voir aboutir la vente et donc de percevoir la commission prévue au contrat.
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pose pour principe que l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération en cas de défaillance de la condition suspensive, celle-ci fût-elle provoquée par la faute de l’acquéreur.
L’absence de réalisation de l’opération interdit ainsi à l’agent d’exiger le versement de toute rémunération, y compris dans l’hypothèse d’une vente initialement conclue, mais finalement annulée, ce principe ayant un caractère absolu, de telle sorte que toute clause dérogeant, directement ou indirectement, à cette interdiction serait entachée de nullité.
Toutefois, est reconnu un droit de dédommagement à l’agent immobilier en cas de mauvaise foi de l’acquéreur ou dont le comportement fautif a fait perdre à l’agent immobilier le bénéfice de sa commission.
Il doit alors réparation à cet agent immobilier de son préjudice, non pas sur le fondement de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, mais sur celui des règles de la responsabilité civile délictuelle.
Tel est bien le cas en l’espèce puisque, en refusant de donner suite à la vente alors qu’il avait obtenu un prêt, l’acheteur a commis une faute, ayant entraîné un préjudice pour l’agent immobilier.
Le préjudice de celui-ci ne peut être égal au montant de la commission qui aurait été réglée si la vente était allée à son terme, mais résulte de la perte d’une chance de voir aboutir la vente et donc de percevoir la commission prévue au contrat.
En présence d’un aléa minime, la chance de voir aboutir la transaction est évaluée à 80 %. La commission étant de 12 500 euros, les dommages et intérêts dus par l’acheteur s’élèvent à 10 000 euros.
Cour d’appel de Chambéry, Chambre civile, section 1, 19 Décembre 2017 n°16/01036