Les indemnités d’expropriation pour perte de revenus locatifs ne sont pas dues au bailleur d’un logement non décent.
Pour mémoire, les articles L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et 1719, 1° du code civil prévoient que:
- les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;
- le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Pourtant, pour allouer une indemnité pour perte de revenus locatifs à la SCI la cour d’appel a considéré que, si seul donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation, la SCI justifie du droit de propriété et de la conclusion de baux, même s’ils concernent des logements indécents au regard de la superficie inférieure à 9 m².
La Cour de Cassation censure cette décision.
En effet, après avoir constaté que les deux logements loués ne répondaient pas, au regard de leur superficie, aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. Ainsi, l’expropriée ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation, a violé les textes susvisés.
En d’autres termes, lorsque l’expropriation porte sur deux chambres de services louées et ne répondant pas, au regard de leur superficie, aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 Janvier 2023 n°21-23.792