La Cour de cassation rappelle qu’une déclaration H1 qui a pour objet de recenser au 1er janvier 1970 les constructions à usage d’habitation, même établie postérieurement au 1er janvier 1970, ne peut être écartée de principe pour établir l’usage d’un bien.
Le juge doit examiner concrètement les mentions qu’elle contient, dès lors que la preuve de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tout moyen.
1. Textes applicables
Le régime du changement d’usage des locaux d’habitation trouve son fondement dans les dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
Article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (ancienne version)
Dans certaines communes, le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable.
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen.
L’Article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit des amendes civiles en cas de changement d’usage illicite.
Le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 encadre les déclarations foncières (notamment les formulaires H1) permettant de décrire les biens immobiliers.
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi « Le Meur ») modifie profondément la preuve de l’usage en remplaçant la date pivot du 1er janvier 1970 par :
- une période fixe (1970–1976)
- une période glissante de 30 ans
Synthèse des textes applicables
Le régime du changement d’usage repose historiquement sur une date pivot : le 1er janvier 1970.
La preuve de l’usage d’habitation à cette date :
- peut être rapportée par tout moyen
- mais a longtemps été difficile à établir pour les communes.
La réforme de 2024 vise à assouplir cette preuve, mais la décision commentée reste rendue sous l’ancien régime.
2. Jurisprudence applicable
La Cour de cassation a longtemps adopté une position stricte sur la preuve de l’usage au 1er janvier 1970.
- Elle juge que la commune doit rapporter une preuve directe ou suffisamment probante de l’usage à cette date. (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101)
- Elle a également refusé de tenir compte d’éléments établissant un usage d’habitation postérieur à 1970. (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 22-21.126)
- De même, la preuve d’un usage postérieur est jugée inopérante si elle ne permet pas d’établir l’usage à la date pivot. (Cass. 3e civ., 28 mai 2020, n° 18-26.366)
En pratique, les juridictions du fond exigent une analyse concrète des éléments de preuve, notamment des documents fiscaux. (CA Paris, 6 novembre 2025, n° 25/02664)
3. Faits et procédure
La commune de Bordeaux a assigné les propriétaires de plusieurs lots en paiement d’amendes civiles.
Elle leur reprochait d’avoir procédé à un changement d’usage illicite, en louant les biens en meublés touristiques.
Pour démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, la commune produisait une déclaration H1 datée du 4 octobre 1970.
La cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande.
Elle a considéré que cette déclaration :
- était postérieure au 1er janvier 1970
- ne suffisait pas à établir l’usage d’habitation à la date de référence
4. Solution de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse la décision en ces termes:
« En se déterminant ainsi, sans examiner les mentions de cette fiche, alors qu’une déclaration H1 est susceptible, selon les mentions qu’elle comporte, d’établir la preuve de l’usage du bien à la date de référence, et qu’elle ne peut dès lors être écartée du seul fait de sa nature ou de sa date, la cour d’appel, qui a statué par un motif inopérant, n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir examiné le contenu de la déclaration H1.
Elle affirme que :
- une déclaration H1 peut constituer une preuve pertinente
- même si elle est postérieure au 1er janvier 1970
- à condition que ses mentions permettent d’établir l’usage à cette date
La cour d’appel a donc statué par un motif inopérant, en rejetant la pièce en raison de sa date.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 19 juin 2025, n° 23-23.992
5. Analyse de la décision
Cette décision marque une évolution importante. Jusqu’à présent, la jurisprudence était perçue comme très rigoureuse, voire défavorable aux communes. La Cour de cassation ne remet pas en cause le principe car la preuve doit toujours porter sur l’usage au 1er janvier 1970
Mais elle précise un point essentiel : ce n’est pas la date du document qui compte, mais son contenu.
Une déclaration H1 peut parfaitement décrire un bien et préciser son usage au 1er janvier 1970.
La solution renforce donc une logique probatoire qui est l’analyse concrète des pièces et le rejet des raisonnements automatiques
FAQ
Une déclaration H1 postérieure à 1970 peut-elle prouver l’usage du bien ?
Oui, si ses mentions permettent d’établir l’usage du bien au 1er janvier 1970.
Le juge peut-il écarter une déclaration H1 en raison de sa date ?
Non. Il doit examiner son contenu.
La preuve de l’usage d’habitation doit-elle être certaine ?
Elle doit être suffisamment probante et porter sur la date de référence.
La réforme de 2024 change-t-elle cette problématique ?
Oui. Elle assouplit la preuve en supprimant la date pivot stricte de 1970.