Le bail commercial conclu par le gestionnaire-exploitant de résidences de services contient en l’espèce une clause, en vertu de laquelle, en cas de survenance de circonstances exceptionnelles et graves affectant la jouissance effective et normale du bien loué, le loyer ne serait plus payé pendant le trouble de jouissance. Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de paiement provisionnel formées par le bailleur au titre des loyers relatifs à la période courant d’avril 2020 à avril 2021.
En effet, selon la Cour d’appel de Lyon, la pandémie de Covid-19, par sa nature subite, ses conséquences gravissimes et sa résonance mondiale, est susceptible de constituer une circonstance exceptionnelle et grave au sens de la clause.
Il ne peut être contesté que, durant les périodes de fermeture administrative imposées par le gouvernement, la locataire n’a pu assurer une occupation effective et normale des lieux loués puisqu’elle avait interdiction de les exploiter.
En outre, si les dispositions contractuelles se réfèrent à une impossibilité d’assurer une occupation effective et normale, il est justifié de s’interroger sur l’applicabilité de la clause contractuelle concernée aux périodes post-confinement, au cours desquelles l’exploitation des lieux a été considérablement amoindrie.
Enfin, la clause contractuelle se réfère également à un loyer qui ne sera pas payé jusqu’à la fin du trouble de jouissance ou pendant le trouble de jouissance, ce qui justifie nécessairement que soit déterminée, à supposé la clause applicable, la date de la fin du trouble de jouissance.
Cour d’appel, Lyon, 8e chambre, 6 Avril 2022 n°21/05539 et n°21/05532