La convention d’occupation précaire se caractérise par une occupation autorisée en raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties et qui peut être la vente d’une filiale justifiant ainsi que la convention échappe au statut des baux commerciaux.
1. Textes légaux applicables
L’article L.145-5-1 du Code de commerce encadre la convention d’occupation précaire :
« N’est pas soumise au statut des baux commerciaux la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties et pour une durée dont le terme est stipulé par d’autres causes que celles de la seule volonté des parties. »
La convention d’occupation précaire se caractérise donc par une occupation autorisée en raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties et pour une durée dont le terme dépend de ces circonstances, et non de la seule volonté du bailleur ou du preneur.
L’article R. 211-3-26, 11° du Code de l’organisation judiciaire confère au tribunal judiciaire une compétence exclusive pour connaître de ces conventions.
2. Jurisprudence applicable
De nombreuses décisions précisent les motifs légitimes de précarité reconnus par les tribunaux :
- Projets immobiliers : démolition, reconstruction ou expropriation à venir (Cass. 3e civ., 20 décembre 1971, n° 70-12.989 ; Cass. 3e civ., 12 janvier 1977, n° 75-13.632 ; Cass. 3e civ., 14 novembre 2019, n° 18-21.297).
- Situation personnelle ou procédurale : attente d’une issue judiciaire, succession, ou projet d’agrandissement futur (CA Chambéry, 1er avril 2008 ; Cass. 3e civ., 9 février 2017, n° 15-18.251).
Ces exemples démontrent que la précarité doit découler de circonstances extérieures aux volontés des parties et non de simples convenances contractuelles.
3. Analyse de la décision du 6 octobre 2025
En l’espèce, un bail commercial avait pris fin à la suite d’un congé délivré pour le 30 septembre 2014.
La locataire, souhaitant rester provisoirement dans les lieux jusqu’à la vente des parts de sa filiale, sollicite l’accord du bailleur.
Celui-ci accepte, créant ainsi une convention d’occupation précaire dont la durée est liée à la réalisation de la vente, événement indépendant de la seule volonté des parties.
La Cour d’appel de Bordeaux juge que la vente de la société filiale constitue un motif légitime de précarité, satisfaisant les conditions de l’article L.145-5-1 du Code de commerce.
Le statut des baux commerciaux est donc écarté, et la locataire est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.
Les constats d’huissier révélant la présence de matériels dans les locaux en février 2017 et l’absence de remise des clés établissent la poursuite de l’occupation jusqu’en janvier 2018.
La locataire est donc condamnée à payer des indemnités d’occupation du 1er avril 2015 au 25 janvier 2018.
Conclusion
La convention d’occupation précaire permet une occupation temporaire des locaux hors du régime contraignant des baux commerciaux, à condition que la précaire situation repose sur des circonstances objectives et indépendantes des parties.
Cette décision confirme que :
- la vente d’une filiale constitue un motif légitime de précarité,
- l’absence de restitution des clés entraîne le maintien de l’obligation d’indemnité d’occupation,
- et la fin de la convention ne donne droit à aucune indemnité d’éviction.
Cour d’appel de Bordeaux, 4e chambre commerciale, 6 octobre 2025, n° 25/00258