Dans le cadre d’un bail commercial, dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à leur destination et peuvent être exploités, même en cas d’infiltrations, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut pas opposer l’exception d’inexécution et obtenir la consignation des loyers.
Pour mémoire, l’article 1184, alinéa 1er du Code Civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
De plus, l’article 1719 du Code Civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
En l’espèce, le 1er mars 2002, la bailleresse a donné en location à la locataire un local à usage commercial situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété.
Au motif de divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles et notamment des impayés de loyers, la bailleresse l’a, le 16 août 2017, assignée en résiliation du bail, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
Invoquant l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance à raison d’infiltrations d’eau dans les locaux loués, la locataire a conclu au rejet des demandes dirigées contre elle et a reconventionnellement sollicité l’autorisation de procéder à la consignation des loyers.
La Cour de Cassation censure la cour d’appel qui avait rejeté les demandes de la bailleresse et ordonner la consignation des loyers. La Cour d’appel avait considéré que peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail.
Or, en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 juillet 2023 n°22-15.923