Cette décision présente un double intérêt, d’une part, elle rappelle qu’en cas d’exercice du droit de repentir par le bailleur suite à un congé avec offre d’indemnité d’éviction, le preneur est redevable d’une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative, et d’autre part, elle considère que faire supporter au preneur l’intégralité des charges d’immeuble, honoraires et frais de gestion et d’assurance de l’immeuble justifie un abattement de 4%.
Il convient de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire du 1er octobre 2007, date d’expiration du bail, au 17 novembre 2008, date de signification du droit de repentir du bailleur.
L’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux doit être fixée, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, selon la valeur locative en fonction des critères définis par les articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce.
En l’espèce, le commerce de vente de chaussures et maroquinerie est situé dans un immeuble ancien en pierre de taille, dans un quartier de très bonne commercialité, et les locaux sont en bon état d’entretien.
Eu égard aux prix pratiqués dans le voisinage, il convient de fixer le prix du mètre carré pondéré à 1 100 euros.
Le bail prévoit que le preneur supportera l’intégralité des charges d’immeuble, honoraires et frais de gestion et d’assurance de l’immeuble.
Il s’agit de charges exorbitantes du droit commun au sens de l’article R. 145-8 du Code de commerce qui justifient l’abattement de 4 % sur la valeur locative. Doit également être appliqué l’abattement de 10 pour-cent pour précarité. L’indemnité d’occupation s’élève ainsi à 102 206 euros par an.
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 10 Décembre 2014 n° 13/01391